Nullità del regolamento condominiale e litisconsorzio necessario dei condòmini (Cass. civ. Sez. 2 n. 14728 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento condominiale predisposto dalle cooperative edificatrici e sottoscritto dagli assegnatari al momento dell’acquisto ha natura contrattuale e si configura, sotto il profilo strutturale, come un contratto plurilaterale. Ne consegue che l’azione di nullità del regolamento deve essere esperita nei confronti di tutti i condòmini, in situazione di litisconsorzio necessario, e non nei confronti del condominio e del suo amministratore. La partecipazione di tutti i condòmini non è necessaria solo quando l’eventuale nullità costituisca oggetto di un accertamento incidentale, ipotesi che non ricorre in caso di autonoma domanda. La mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari determina la nullità dell’intero giudizio, rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado, cui consegue l’annullamento delle pronunce emesse e la rimessione della causa al giudice di primo grado ai sensi dell’art. 383, comma 3, c.p.c.

Il Fatto

Un proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un complesso edilizio conveniva in giudizio il condominio, l’impresa costruttrice e l’amministratore, chiedendo l’accertamento della propria estraneità alle proprietà condominiali e l’insussistenza dei relativi oneri economici. Domandava, inoltre, la declaratoria di nullità del regolamento condominiale e delle delibere assembleari, del contratto d’appalto e degli atti collegati.

Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo legittima l’istituzione del condominio di gestione e la deliberazione dei lavori di messa in sicurezza degli edifici. Avverso la sentenza d’appello veniva proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato prioritariamente il motivo concernente la nullità del regolamento, ritenendolo dirimente. Ha premesso che, ove il regolamento sia stato predisposto dalle cooperative edificatrici e sottoscritto dagli assegnatari al momento dell’acquisto, la sua natura è contrattuale e la sua struttura è quella di un contratto plurilaterale.

Da tale qualificazione discende che il condominio e il suo amministratore non sono i soli legittimati passivi rispetto all’azione di nullità, ma devono essere convenuti tutti i condòmini, in regime di litisconsorzio necessario. La Suprema Corte ha precisato che la partecipazione di tutti non è richiesta soltanto quando il riscontro della nullità costituisca l’oggetto di un accertamento incidentale, circostanza non ricorrente nel caso di specie, in quanto il giudizio era stato instaurato con un’autonoma domanda di nullità.

La Corte ha esteso la medesima conclusione anche alla domanda di accertamento negativo della qualità di condomino, in quanto inerente all’inesistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c.

La mancata integrazione del contraddittorio, non rilevata dai giudici di merito, ha comportato la nullità dell’intero processo, rilevabile anche d’ufficio in sede di legittimità. La Corte ha richiamato il principio, ribadito dalle Sezioni Unite n. 24172/2025, secondo cui in tali ipotesi s’impone l’annullamento delle pronunce emesse e il rinvio della causa al giudice di prime cure ai sensi dell’art. 383, comma 3, c.p.c.

La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio al Tribunale di Roma, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, restando assorbiti gli altri motivi di ricorso.