Asservimento urbanistico per esaurimento della volumetria opponibile senza trascrizione (TAR Campania n. 5463 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il concetto di asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari. Esso consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determina l’esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico. Si tratta di un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione non può contrastare un effetto che si produce per legge. La pubblicità immobiliare e il titolo edilizio non sono, dunque, elementi costitutivi dell’asservimento. Sul piano della motivazione, la confutazione analitica delle osservazioni procedimentali non è richiesta ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, essendo sufficiente che emerga la considerazione complessiva delle controdeduzioni.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha respinto l’istanza di permesso di costruire in sanatoria riguardante un fabbricato rurale, realizzato utilizzando la capienza volumetrica di particelle annesse delle quali era affittuaria in virtù di contratto di affitto di azienda e fondi rustici.

Il diniego si fondava sul rilievo che le particelle erano già state utilizzate per la realizzazione di un altro fabbricato rurale, assentito nel 1991 ad altra ditta, sicché la volumetria risultava esaurita. La ricorrente ha dedotto la carenza di motivazione rispetto alle osservazioni ex art. 10-bis e la violazione della disciplina regionale sull’accorpamento dei lotti, sostenendo l’inopponibilità dell’asservimento in mancanza di trascrizione. Il Comune ha eccepito la irricevibilità e l’infondatezza.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale supera anzitutto l’eccezione di irricevibilità. Il diniego è stato notificato il 24 novembre 2021 e il ricorso spedito per la notifica il 24 gennaio 2022; il termine di sessanta giorni sarebbe scaduto il 23 gennaio 2022, giorno domenicale, e per l’art. 52, comma 3, cod. proc. amm. si è prorogato al primo giorno seguente non festivo. La notifica è pertanto tempestiva.

Nel merito, il primo motivo è respinto. La motivazione finale non deve contenere un’analitica confutazione delle osservazioni procedimentali, essendo sufficiente che l’amministrazione ne abbia tenuto conto nel loro complesso, secondo l’insegnamento di Cons. Stato, Sez. V, n. 4971 del 2025. Il Comune ha dato conto della produzione delle osservazioni, rilevandone l’inidoneità a superare i motivi ostativi già esposti con il preavviso di rigetto e l’assenza di motivi ostativi ulteriori.

Il secondo motivo è parimenti infondato. Richiamando la disciplina regionale sull’accorpamento di lotti non contigui, la ricorrente assume che il vincolo debba risultare da atto trascritto per essere efficace erga omnes. Il Tribunale aderisce all’orientamento consolidato della giustizia amministrativa: l’asservimento per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente senza trascrizione (cfr. Cons. Stato, Sez. V, n. 387/1998 e Cons. Stato, Sez. IV, n. 562 del 2015).

L’effetto si determina di diritto con il rilascio di legittime concessioni, che esauriscono la volumetria disponibile secondo lo strumento urbanistico. Né la mancata indicazione dell’effetto nel titolo edilizio né l’omessa trascrizione possono contrastarlo, trattandosi di un asservimento giuridico oggettivo del regime conformativo dei suoli. Il Comune ha quindi correttamente applicato tale principio.

Il ricorso è respinto perché infondato. La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione delle spese di lite.