Atterraggio cubature compensative e monetizzazione dell’indennità espropriativa (Cons. Stato n. 9121 del 13.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo di individuare l’area di atterraggio delle cubature compensative è adempiuto solo quando l’amministrazione mette concretamente a disposizione dell’interessato aree idonee, proprie o di cui sia ragionevolmente acquisibile la disponibilità; la mera individuazione di un’area, ancora priva di titolarità e di strumento attuativo definito, non integra l’ottemperanza. Decorso inutilmente il termine fissato in sentenza, senza soluzioni alternative ragionevoli, torna esigibile l’obbligazione originaria di corrispondere l’indennità di espropriazione. La misura di tale indennità va determinata guardando al valore del fondo sorgente prima dell’apposizione del vincolo di natura espropriativa, e dunque alla sua destinazione edificabile, non al valore agricolo assunto successivamente.

Il Fatto

Una sentenza del TAR Lazio n. 13664 del 2021 aveva accertato l’obbligo di Roma Capitale di dare corso al procedimento di individuazione dell’area di atterraggio dei diritti edificatori compensativi attribuiti in luogo dell’indennità di espropriazione. La decisione precisava che, quando l’area non è individuata o diviene impossibile, ritorna esigibile l’obbligazione originaria di corrispondere l’indennità al titolare del fondo o a chi vi sia subentrato.

Accertata in sede di ottemperanza la mancata individuazione dell’area, il TAR Lazio, con sentenza n. 4432 del 2024, ha quantificato i diritti edificatori tramite verificazione e ha condannato l’amministrazione alla monetizzazione. Roma Capitale ha impugnato la decisione deducendo l’avvenuto adempimento, l’erroneità del criterio di calcolo e l’imputabilità dell’esborso all’organo straordinario di liquidazione; una società titolare dei diritti ha proposto appello incidentale sul quantum.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi gli appelli. Sul primo profilo rileva che Roma Capitale non ha messo concretamente a disposizione aree idonee ad ospitare le cubature: difetta la titolarità dell’area proposta e la relativa disponibilità non è sopraggiunta neppure dopo la scadenza del termine. L’iter del PTU Castel di Leva risultava ancora nella fase precedente alla sottoscrizione dell’Accordo di Programma, né l’amministrazione ha prospettato una variante urbanistica capace di consentire le allocazioni in tempo ragionevole. Corretto è quindi il giudizio di inadempimento.

Superflua è la discussione sulla natura del termine di 180 giorni: anche a volerlo ritenere ordinatorio, l’amministrazione non ha adempiuto nemmeno successivamente, così emergendo l’obbligazione originaria di corrispondere una somma equivalente all’indennità di esproprio.

Sul criterio di calcolo la Corte conferma il ragionamento del TAR. Il fondo sorgente, sotto il PRG del 1965, era destinato a zona di espansione; l’edificabilità è venuta meno per effetto di un vincolo di natura sostanzialmente espropriativa, e proprio in funzione compensativa sono state attribuite cubature proporzionali al valore del fondo anteriore al vincolo. La ratio della compensazione urbanistica impone di calcolare l’indennità con riferimento a quell’area edificabile, non al valore agricolo assunto dopo l’ablazione: diversamente, la cessione di cubatura sarebbe illogica.

Quanto alla quantificazione, il verificatore ha operato una sintesi ragionevole tra il valore massimo e la media delle quotazioni OMI, escludendo il primo perché gli immobili non sono realizzati e il secondo perché non considera la nuova costruzione. La soluzione di compromesso è giudicata equilibrata e immune dalle censure delle parti.

Infine, l’obbligo di corrispondere il controvalore è sorto solo con l’accertamento dell’inadempimento contenuto nella sentenza di ottemperanza e rientra pertanto nella gestione ordinaria di Roma Capitale, con esclusione di ogni imputazione all’organo straordinario di liquidazione. Le spese sono compensate.