Cambio di destinazione d’uso non omogeneo e visione unitaria dell’abuso edilizio (TAR Toscana n. 359 del 05.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso che determini il passaggio tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico e richiede il previo permesso di costruire, senza che assumano rilievo le SCIA presentate dai precedenti proprietari per interventi di diversa natura. Gli abusi edilizi vanno valutati in modo unitario e non atomistico, avendo riguardo all’immobile o al complesso immobiliare nel suo insieme: il pregiudizio all’assetto del territorio deriva dall’insieme dei lavori e dalle loro reciproche interazioni, non da ciascun intervento in sé considerato. Ne consegue l’infondatezza delle censure che invochino il consolidamento degli effetti delle segnalazioni o il regime del mutamento di destinazione d’uso previsto dalla normativa regionale, quando le opere, complessivamente considerate, siano funzionali alla trasformazione dell’immobile.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato un’unità immobiliare qualificata come magazzino al piano terreno, composta da due vani e bagno. A seguito di sopralluogo, la polizia municipale ha accertato la modifica di destinazione d’uso dell’immobile, divenuto civile abitazione con cucina, soggiorno, camera e bagno, oltre alla realizzazione di un pergolato con copertura ombreggiante, staccionata in legno e pavimentazione in calcestruzzo.

Il Comune ha quindi adottato un’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, qualificando le opere come realizzate in assenza di titolo. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Toscana, deducendo l’avvenuto consolidamento degli effetti delle SCIA inoltrate nel 2012 e nel 2014 e la non configurabilità, nella specie, del mutamento di destinazione d’uso. Si sono costituiti il Comune e una controinteressata, chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto il fatto, rilevando che l’ordinanza impugnata concerne la demolizione di un complesso di opere edilizie che hanno comportato la modificazione della destinazione d’uso dell’unità immobiliare, da magazzino a civile abitazione. Le opere, considerate globalmente, hanno trasformato l’originario deposito in un’abitazione con ingresso indipendente.

Su questa base il TAR ritiene infondato il primo motivo. Ciò che rileva in senso obiettivo è la realizzazione di un complesso di opere tendenti alla radicale modificazione dello stato d’uso dell’immobile. Detta modificazione va qualificata complessivamente come eseguita sine titulo, senza che possano avere rilievo le SCIA presentate dai precedenti proprietari, rispetto alle quali l’intervento contestato assume connotati affatto diversi.

Il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui il mutamento di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, n. 6906 del 2023). Nel caso di specie, il passaggio da magazzino a civile abitazione presenta proprio tale disomogeneità funzionale.

Anche il secondo motivo è giudicato infondato. Il TAR aderisce all’orientamento secondo cui gli abusi edilizi devono essere valutati unitariamente nella loro globalità, in conformità al principio per cui la valutazione dell’abuso presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate (Cons. Stato, Sez. VII, n. 2990 del 2024; TAR Toscana, Sez. III, n. 1258 del 2024). Il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento in sé, ma dall’insieme dei lavori e dalle reciproche interazioni.

Ne deriva che non è invocabile l’art. 99, comma 4 bis, della LRT n. 65/2014, perché tutte le opere contestate sono funzionali, secondo un apprezzamento globale, alla realizzazione della modificazione della destinazione d’uso: esse non possono essere riguardate con approccio parcellizzato. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di lite in favore delle parti costituite.