Cambio di destinazione d’uso di lastrico solare: serve il permesso di costruire, non la DIA (TAR Lazio n. 13056 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di un lastrico solare in terrazzo praticabile e utilizzabile come spazio residenziale integra un cambio di destinazione d’uso del bene, a prescindere dall’effettiva e percepibile alterazione della sagoma dell’edificio, poiché determina l’aumento della superficie residenziale utile e una piena fruizione del piano. Tale intervento non è assentibile tramite DIA o SCIA, neanche in variante a un precedente titolo, ma richiede il permesso di costruire. L’ordinanza di demolizione, in quanto atto dovuto conseguente all’accertamento dell’abuso, non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento, essendo il relativo procedimento di natura vincolata. Il vizio di motivazione non sussiste quando la zona sia sottoposta a vincolo aeroportuale e il provvedimento sia comunque fondato su una pluralità di ragioni autonome.

Il Fatto

La ricorrente impugnava l’ordinanza con cui il Comune di Fiumicino aveva ingiunto la demolizione delle opere consistite nel cambio di destinazione d’uso di una terrazza (lastrico solare) di circa 5 metri per 6, da non praticabile a praticabile e utilizzabile ad uso residenziale, realizzate su un’unità immobiliare di sua proprietà. Il provvedimento sanzionatorio era stato adottato all’esito di un sopralluogo della Polizia Municipale che aveva accertato la modifica della destinazione d’uso del manufatto, in assenza di titolo edilizio e in considerazione del vincolo aeroportuale gravante sulla zona.

La ricorrente contestava l’atto, deducendo che l’intervento sarebbe stato assentito da una DIA del 1997 e da una successiva integrazione del 1998, la non conferenza dei riferimenti al codice della navigazione, la mancata comunicazione di avvio del procedimento e la disparità di trattamento rispetto ai proprietari della porzione confinante, per i quali non era stato emesso analogo ordine di ripristino.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo infondate tutte le censure. Quanto al primo motivo, il Collegio ha osservato che le note prodotte dalla ricorrente non recavano alcun riferimento a una dichiarazione di inizio attività, ma costituivano un’istanza volta a ottenere l’autorizzazione alla realizzazione di una tettoia. Anche a volerle ricondurre a una DIA, tale strumento non avrebbe potuto determinare la formazione del titolo, essendo stato utilizzato al di fuori del perimetro di operatività fissato dalla legge.

Il Collegio ha richiamato il consolidato orientamento per cui la trasformazione del lastrico solare in terrazzo consente una piena fruizione del piano, offrendo una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo e comportando un aumento della superficie residenziale utile. Tale mutamento determina un cambio di destinazione d’uso che non può essere effettuato tramite segnalazione certificata di inizio attività, neanche in variante, ma soltanto attraverso apposito permesso di costruire.

Quanto al vizio di motivazione, la Corte ha rilevato la natura pluri-motivata dell’ordinanza e la mancata contestazione, da parte della ricorrente, della sottoposizione della zona al vincolo aeroportuale, essendosi la stessa limitata a sostenere l’assenza di nocumento alle attività aeronautiche. Ha inoltre precisato che, anche per i manufatti aventi natura pertinenziale o precaria assentibili con DIA o SCIA, se realizzati in zona sottoposta a vincolo senza preventiva autorizzazione, deve essere applicata la sanzione demolitoria.

Il terzo motivo è stato ritenuto manifestamente infondato, in quanto l’ordine di demolizione è atto dovuto e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento. La censura relativa alla disparità di trattamento è stata infine respinta, richiamando il principio per cui il legittimo operato dell’amministrazione non è inficiato da eventuali precedenti condotte illegittime, dovendo la disparità essere fondata su prova rigorosa dell’identità assoluta delle situazioni.