Cambio destinazione d’uso da accessorio a residenziale richiede permesso di costruire (Cons. Stato n. 1947 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di locali accessori in locali residenziali comporta un incremento delle volumetrie e delle superfici utili, con aggravio del carico urbanistico, e richiede il permesso di costruire, restando soggetta a sanzione demolitoria in caso di mancanza del titolo edilizio. Un intervento siffatto non integra gli estremi del restauro e risanamento conservativo ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001, come modificato dall’art. 65-bis, comma 1, d.l. n. 50/2017, né è assentibile mediante SCIA ex art. 22 d.P.R. 380/2001. Il richiamo congiunto degli artt. 31 e 33 d.P.R. 380/2001 nelle premesse dell’ordinanza non ne determina la contraddittorietà motivazionale, quando la parte dispositiva individua con chiarezza il potere esercitato. La presentazione di una domanda di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma ne sospende solo temporaneamente l’efficacia, e non determina l’improcedibilità dell’impugnazione per sopravvenuta carenza d’interesse.

Il Fatto

Il Comune di Massa Lubrense, con ordinanza n. 85 del 2 gennaio 2019, ha ingiunto la demolizione di opere abusive eseguite su un immobile, contestando alla proprietaria e al committente il cambio di destinazione d’uso di un locale destinato a cabina elettrica in locale residenziale, previa realizzazione di tramezzature interne, finiture, pavimentazione, impianto elettrico e sanitari, oltre alla difformità plano-volumetrica rispetto al progetto e alla modifica del vano porta d’accesso in vano porta/finestra con pensilina.

Il committente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Campania, deducendo la qualificabilità delle opere come restauro o risanamento conservativo, ovvero come ristrutturazione edilizia realizzabile con SCIA, e la contraddittorietà della motivazione per il simultaneo richiamo degli artt. 31 e 33 d.P.R. 380/2001. Il TAR, con sentenza n. 2781/2023, ha respinto il ricorso. Avverso tale decisione è stato proposto appello, articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dal principio consolidato secondo cui la trasformazione di locali accessori in locali residenziali determina un incremento delle volumetrie e delle superfici utili, con aggravio del carico urbanistico, e richiede quindi il permesso di costruire, richiamando la giurisprudenza in materia (Cons. Stato, sez. VII, n. 7884 del 2025; sez. II, n. 845 del 2025; sez. VII, n. 954 del 2024).

Applicando tale regola al caso concreto, la Sezione rileva che l’intervento contesta il cambio di destinazione d’uso di un locale da cabina elettrica a locale residenziale, con opere interne ed esterne di rilievo. Le opere hanno un’indubbia incidenza sul carico insediativo e necessitano del titolo edilizio, a nulla rilevando la riduzione della superficie accessoria rispetto al progetto assentito, rilevata nella relazione di sopralluogo.

Ne discende che l’intervento non può essere qualificato come restauro e risanamento conservativo: esso ha determinato una rilevante trasformazione dell’edificio originario, variandone la superficie residenziale e accessoria, la suddivisione interna e il prospetto, con modifica del vano porta, chiusura del vano di aerazione e apertura di un vano finestra sul muro perimetrale. Tali circostanze ostano alla finalità conservativa invocata ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001. Necessitando di permesso di costruire, l’intervento non è assentibile nemmeno mediante SCIA ai sensi dell’art. 22 d.P.R. 380/2001.

Quanto alla dedotta contraddittorietà della motivazione per il contestuale richiamo degli artt. 31 e 33 d.P.R. 380/2001 nelle premesse dell’ordinanza, la Corte osserva che il provvedimento chiarisce, nel primo “VISTO”, che si tratta di opere realizzate in assenza del permesso di costruire necessario ai sensi dell’art. 20 d.P.R. 380/2001, e ingiunge nella parte dispositiva la demolizione richiamando i commi 3 e 4 dell’art. 31. Il rilievo ha quindi natura meramente formale, non essendovi dubbio sulla natura del potere esercitato.

Sulla censura relativa alla mancata considerazione dell’istanza di sanatoria, la Corte rileva che non risulta agli atti alcuna richiesta di sanatoria, ma solo un’istanza di compatibilità paesaggistica. In ogni caso, la presentazione della domanda di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma ne sospende solo temporaneamente l’efficacia: essa non rende definitivamente inefficace il provvedimento sanzionatorio e non determina l’improcedibilità dell’impugnazione per sopravvenuta carenza d’interesse, comportando un arresto temporaneo dell’efficacia che viene meno in caso di rigetto, anche tacito (Cons. Stato, sez. VII, n. 9408 del 2023; id., n. 8595 del 2023). L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese di lite.