Piscina interrata in zona agricola e paesaggistica: serve il titolo edilizio (Cons. Stato n. 1946 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una piscina interrata, anche di modeste dimensioni, in area agricola e soggetta a tutela paesaggistica, determina una significativa e permanente alterazione dello stato dei luoghi e richiede il permesso di costruire. Il manufatto non è suscettibile di sanatoria paesaggistica quando integra un nuovo volume ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004, rilevando a tal fine anche i volumi interrati o tombati. In presenza di un radicale contrasto dell’opera con la disciplina urbanistica e paesaggistica, non assume rilievo l’asserita natura pertinenziale della costruzione. Il contestuale richiamo, nelle premesse dell’ordinanza di demolizione, degli artt. 31 e 33 d.P.R. n. 380/2001 costituisce doglianza meramente formale, quando la motivazione e il dispositivo qualificano senza ambiguità l’abuso come nuova costruzione e il potere esercitato ai sensi dell’art. 31.

Il Fatto

Il Comune ha ordinato la demolizione di una piscina realizzata sine titolo su un fondo agricolo condotto in comodato per l’esercizio di un’attività agrituristica. Il verbale di sopralluogo della polizia urbanistica aveva accertato una piscina prefabbricata interrata, con struttura metallica e pannelli zincati, delimitata da mattoni, con superficie coperta di circa mq. 39,00 e volumetria di circa mc. 49,00, inserita in un’area terrazzata pavimentata e corredata di scale e passamano in legno.

Il proprietario impugnava l’ordinanza davanti al TAR Campania, deducendo la riconducibilità dell’opera all’edilizia libera ai sensi dell’art. 6-bis d.P.R. n. 380/2001, la contraddittorietà della motivazione e la natura pertinenziale del manufatto. Con motivi aggiunti censurava anche il diniego di accertamento di compatibilità paesaggistica e conformità urbanistica. Il TAR respingeva il ricorso e condannava alle spese. Il proprietario proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la censura sulla natura pertinenziale della piscina, sostenuta dall’appellante in ragione delle modeste dimensioni rispetto al fondo, dell’impossibilità di accesso autonomo e dell’assenza di strutture indispensabili alla sua utilizzazione. La tesi non convince. La piscina interrata, per dimensioni e consistenza, ha prodotto una significativa e permanente alterazione dello stato dei luoghi in area agricola e vincolata, con conseguente necessità del titolo edilizio, secondo un orientamento già consolidato (Cons. Stato, sez. IV, n. 3786 del 2025; sez. VII, n. 44 del 2024; sez. IV, n. 5807 del 2023).

Il manufatto non avrebbe comunque potuto essere assentito, perché in contrasto con i vincoli di piano richiamati nel diniego di sanatoria. Esso non è suscettibile di sanatoria paesaggistica, integrando un nuovo volume ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004, con rilievo anche dei volumi interrati o tombati (Cons. Stato, sez. II, n. 1260 del 2025).

Da ciò deriva l’irrilevanza dell’asserita natura pertinenziale dell’opera, posto il suo radicale contrasto con la disciplina urbanistica e paesaggistica. Quanto alla dedotta contraddittorietà della motivazione, per il richiamo congiunto degli artt. 31 e 33 d.P.R. n. 380/2001, la Sezione osserva che l’ordinanza chiarisce nelle premesse che si tratta di opere realizzate in assenza del permesso di costruire e ingiunge la demolizione richiamando i commi 3 e 4 dell’art. 31, relativi alle nuove costruzioni radicalmente abusive. La doglianza è quindi di natura meramente formale.

Passando al diniego di sanatoria, il Collegio rileva che le opere ricadono in zona territoriale “1/b” ex art. 17 del PUT della legge regionale Campania n. 35/1987, nonché in zona omogenea “E2/1” di tutela dell’ambiente agricolo ex art. 41 delle NTA del PRG. La prima disposizione impone l’inedificabilità pubblica e privata, salvo limitatissime deroghe; la seconda vieta la realizzazione di nuovi edifici residenziali o rustici. Il combinato disposto esclude la legittimità dell’opera, che integra comunque una nuova costruzione, a prescindere dalla compatibilità con la tutela dell’ambiente agricolo, valutazione già compiuta a monte dal legislatore.

L’appello è pertanto respinto, con compensazione delle spese di lite in ragione della peculiarità della controversia.