Cambio d’uso al piano terra e divieto negli ambiti di centralità urbana (TAR Emilia-Romagna n. 545 del 19.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il divieto di cambio di destinazione d’uso in residenziale per i locali posti al piano terra degli edifici che si affacciano sul fronte stradale, previsto dal RUE negli ambiti urbani consolidati di centralità urbana, persegue l’obiettivo di mantenere un equilibrato rapporto tra funzione residenziale prevalente e presenza di attività commerciali, terziarie e di servizio, evitando la desertificazione sociale di tali ambiti. Ai fini dell’applicazione della norma urbanistica non rileva che l’edificio sia privo di vedute sulla strada o che l’ingresso dei locali si trovi sul retro, essendo dirimente che permangano strutture destinate alle attività richiamate. Il divieto non è sproporzionato né lesivo del diritto di proprietà, riconosciuto ma passibile di limitazioni per esigenze pubblicistiche, e le scelte di pianificazione urbanistica sono sindacabili solo per macroscopica arbitrarietà o irragionevolezza.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare adibita ad ufficio, presentava in data 4.4.2022 una SCIA per il cambio di destinazione d’uso, con opere di manutenzione straordinaria, da ufficio a due unità residenziali. Il Comune di Ozzano dell’Emilia, con ordinanza del Responsabile del Settore Programmazione del Territorio n. 43 del 5.4.2022, vietava l’esecuzione dei lavori non ancora intrapresi, ravvisando il contrasto dell’intervento con l’art. 4.2.2 del RUE, che negli ambiti Auc1 esclude gli usi a1 e a2 nei piani terra degli edifici affacciati sul fronte stradale.

La società impugnava l’ordinanza e, in subordine, la stessa previsione del RUE, deducendo l’errata interpretazione della norma, l’insussistenza del presupposto dell’affaccio sulla strada e, in via gradata, l’illegittimità della disposizione per violazione degli artt. 41 e 42 Cost. e dei principi di ragionevolezza e proporzionalità. Il Comune si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti i motivi, muovendo dalla lettura testuale dell’art. 4.2.2 del RUE, che esclude gli usi a1 e a2 nei piani terra degli edifici affacciati sul fronte stradale, con eccezione limitata ai casi di trasferimento di unità immobiliari occupate stabilmente da persone con disabilità. La ricorrente sosteneva che l’edificio non fosse affacciato sulla strada, essendo rivolto verso un piazzale privato e privo di vedute. La tesi non è accolta: dalle fotografie in atti emerge che il preteso cortile privato è in realtà una sorta di marciapiede, sul quale il Comune ha allegato l’uso pubblico di passaggio, e che l’edificio risulta comunque affacciato verso la strada.

Il Tribunale ritiene irrilevante che il fabbricato presenti solo luci e non vedute: si tratta di aspetto ininfluente ai fini della disposizione. L’art. 4.2.2 va letto alla luce della ratio espressa dall’art. 4.2.1 del RUE, ove si individuano gli obiettivi di riqualificazione dei principali assi e nodi di animazione urbana e commerciale. Il divieto è quindi volto a evitare la desertificazione sociale degli ambiti di centralità, mantenendo un corretto equilibrio tra residenza e attività di servizio.

In questa prospettiva, secondo il Collegio, non assume rilievo nemmeno il fatto che l’ingresso dei locali sia sul retro: ciò che conta è che in loco permangano strutture che svolgono le attività richiamate e non solo edifici residenziali. La norma persegue dunque una finalità di pianificazione coerente con il disegno del PSC e del RUE.

Quanto al profilo della proporzionalità e alla dedotta violazione del diritto di proprietà, il Tribunale osserva che il Comune ha argomentato le ragioni della scelta e ha previsto eccezioni. Il sindacato del giudice amministrativo in materia di scelte urbanistiche resta limitato ai casi di macroscopica arbitrarietà o irragionevolezza, non ravvisabili nella specie, come affermato dalla giurisprudenza citata (Consiglio di Stato, sentenze n. 7790, 492 e 8414 del 2024; TAR Milano, sentenza n. 1101 del 2025).

Il ricorso è pertanto respinto. Le spese di lite sono compensate in ragione della novità della fattispecie esaminata.