Cambio d’uso da ufficio ad abitazione (TAR Sicilia n. 214 del 21.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di una unità immobiliare da ufficio ad abitazione non è neutro sotto il profilo edilizio, perché comporta l’assegnazione dell’immobile a una diversa categoria funzionale tra quelle elencate dall’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001: l’ufficio rientra nella categoria produttiva e direzionale, l’abitazione in quella residenziale. Il comma 6 della stessa disposizione consente agli strumenti urbanistici e alle leggi regionali di liberalizzare soltanto i mutamenti interni alla medesima categoria funzionale, non di neutralizzare il passaggio tra categorie diverse. Ne consegue che il cambio d’uso da ufficio ad abitazione, ove la destinazione abitativa non sia consentita dagli strumenti urbanistici, integra variazione essenziale e giustifica l’ordine di rimessione in pristino della destinazione originaria. L’avvertimento circa la futura acquisizione gratuita al patrimonio comunale e l’irrogazione della sanzione pecuniaria in caso di inottemperanza costituisce mera avvertenza, estranea al giudizio di legittimità dell’ordinanza. Il proprietario che si assuma incolpevole non può promuovere in via preventiva, dinanzi al giudice amministrativo, un accertamento sull’idoneità delle misure adottate per eseguire l’ordine, dovendo dedurre le proprie ragioni nel successivo segmento procedimentale, in violazione dell’art. 34, comma 2, cod. proc. amm.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di una unità immobiliare censita in categoria A/10 e ricadente in zona di P.R.G. classificata come piano integrato con destinazione commerciale e direzionale. L’immobile risulta concesso in locazione a una conduttrice, con contratto stipulato nell’ottobre 2020.

A seguito di un sopralluogo effettuato l’8 marzo 2021, i tecnici comunali constatano la variazione della destinazione d’uso ad abitazione, per effetto della suddivisione dell’unità in più vani e accessori, con due camere da letto, una cucina e relativi arredi. Il Comune qualifica la variazione come essenziale e ingiunge alla società e alla conduttrice di eliminare le opere entro novanta giorni, con espressa avvertenza che, in caso di inottemperanza, si procederà all’acquisizione gratuita dell’unità al patrimonio comunale e all’irrogazione di una sanzione pecuniaria di euro 2.000,00. La società impugna l’ordinanza, deducendo l’irrilevanza del cambio d’uso e la propria estraneità agli abusi, imputati alla sola conduttrice.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è infondato. Il Collegio muove dall’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, nella versione applicabile, che definisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni utilizzo diverso da quello originario, anche senza opere edilizie, purché comporti l’assegnazione dell’unità a una diversa categoria funzionale. Il comma 6 ammette che leggi regionali e strumenti urbanistici liberalizzino i mutamenti interni alla stessa categoria, non che possano privare di rilevanza il passaggio tra categorie diverse.

La variazione da ufficio ad abitazione attraversa dunque categorie distinte, perché la prima appartiene alla categoria produttiva e direzionale, la seconda a quella residenziale. Il Collegio richiama in proposito la giurisprudenza amministrativa, che esclude la configurabilità di un cambio d’uso interno alla stessa categoria e afferma la necessità del permesso di costruire (Cons. Stato, Sez. III, n. 4127 del 2024; Cons. Stato, Sez. VI, n. 4809 del 2024; TAR Roma n. 17871 del 2025), sul presupposto che a ciascuna categoria corrisponda un diverso carico urbanistico.

Il percorso argomentativo si completa sul piano regionale. L’art. 12 della legge regionale Sicilia n. 16/2016 annovera tra le variazioni essenziali il mutamento di destinazione d’uso che implichi destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici, con variazione degli standard. Poiché il P.R.G. assegna l’immobile a destinazione commerciale e direzionale, la destinazione abitativa non può dirsi consentita e ricorrono gli estremi delle variazioni essenziali. La presenza di cucina, camere da letto e relativi arredi conferma l’asservimento stabile dell’unità a esigenze abitative non ammesse in quell’area.

Il secondo motivo è invece inammissibile. La ricorrente invoca la propria qualità di proprietario incolpevole, estraneo agli abusi del conduttore e già attivatosi per rimuoverli. Il Collegio osserva che così facendo si tende a ottenere un accertamento preventivo sull’idoneità delle misure esecutive e a paralizzare ex ante la risposta sanzionatoria, in violazione dell’art. 34, comma 2, cod. proc. amm. L’avvertimento contenuto nell’ordinanza è una mera avvertenza, neutra sul piano della legittimità, che mette il proprietario in condizione di attivarsi e di interloquire con il Comune.

Se le iniziative assunte valgano a esonerare la ricorrente dalle conseguenze dell’art. 31, commi 3, 4 e 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 è questione che non incide sulla legittimità dell’ordinanza e che andrà valutata dall’amministrazione comunale nel successivo segmento procedimentale. Il ricorso è pertanto respinto in parte e dichiarato in parte inammissibile, con nulla sulle spese per la mancata costituzione del Comune.