Cambio d’uso da ufficio ad abitazione: variazione essenziale e sanzione demolitoria (TAR Sicilia n. 54 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si realizza anche in assenza di opere edilizie, ogni qualvolta l’unità immobiliare venga assegnata a una diversa categoria funzionale. Il passaggio da ufficio ad abitazione integra variazione essenziale al progetto assentito, con conseguente aumento del carico urbanistico, ed è sanzionabile con l’ordine di ripristino. La presenza di una cucina, di una camera da letto e di un salone nell’immobile destinato a ufficio costituisce indice sintomatico dell’uso abitativo, non superabile dalla dedotta compatibilità con un semplice punto di ristoro. L’Amministrazione, accertata l’abusiva modificazione, applica la sanzione ripristinatoria in modo vincolato, dando conto anche delle conseguenze previste per l’ipotesi di inottemperanza.

Il Fatto

Il ricorrente proponeva ricorso per l’annullamento dell’ordinanza del Comune di Caltanissetta del 22 giugno 2021, con cui gli era stata ingiunta la demolizione di alcune opere mediante le quali aveva di fatto modificato da ufficio ad abitazione la destinazione d’uso di un’unità immobiliare di sua proprietà.

L’atto faceva seguito a un sopralluogo con cui era stata accertata la suddivisione dell’unità in più vani, tra cui una camera da letto, un salone e una cucina. Il ricorrente, che aveva già provveduto alla rimessione in pristino, precisava di agire a fini cautelativi e di tuziorismo difensivo. L’Amministrazione non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio, dato avviso alle parti ai sensi dell’art. 73, comma 3, cod. proc. amm., ha preso atto dell’avvenuta rimessione in pristino dell’immobile, attestata dalla stessa Amministrazione. Ne ha tratto la dichiarazione di improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, ai sensi dell’art. 35, comma 1, lett. c), cod. proc. amm.

Nel merito, il Collegio ha ritenuto infondato il primo motivo. La mutata destinazione d’uso era stata correttamente desunta dalla presenza, nell’immobile destinato a ufficio, di una cucina, di una camera da letto e di un salone, ragionevolmente considerati sintomatici dell’uso abitativo. La generica compatibilità di un punto di ristoro con la destinazione ad ufficio non può estendersi a una vera e propria cucina né, tanto meno, a una camera da letto.

Il Collegio ha richiamato il costante indirizzo della giurisprudenza amministrativa, secondo cui il cambio di destinazione tra categorie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire (Cons. Stato, sez. VII, n. 10687 del 2023; TAR Toscana n. 1072 del 2023). La modifica riscontrata rientra tra le variazioni essenziali di cui all’art. 12, comma 1, lett. a), legge regionale n. 16/2016, riguardando un mutamento di destinazione non consentito con variazione degli standard del D.M. n. 1444 del 1968 (Cons. Stato, sez. VI, n. 3803 del 2020; TAR Palermo n. 3109 del 2020).

Il mutamento da ufficio ad abitazione comporta un aumento del carico urbanistico, come si desume dall’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che qualifica come rilevante ogni utilizzo dell’immobile tale da assegnarlo a una diversa categoria funzionale. Quanto al secondo motivo, il Collegio ha escluso che l’ordinanza potesse sottrarsi all’applicazione della sanzione: accertata l’abusiva modificazione, l’Amministrazione ha agito in modo vincolato, dando conto delle conseguenze previste dall’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 per l’ipotesi di inottemperanza. Il ricorso è stato dunque dichiarato improcedibile e comunque infondato, con nulla per le spese.