Condominio parziale e ripartizione spese: nullità e annullabilità delle delibere (Cass. civ. Sez. 2 n. 21753 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituisce la regola generale, mentre la categoria della nullità ha portata residuale ed è ravvisabile solo in caso di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto, contenuto illecito o difetto assoluto di attribuzioni. Sono nulle le sole delibere che stabiliscano o modifichino, a maggioranza, i generali criteri di ripartizione delle spese da valere per il futuro; sono, invece, meramente annullabili le delibere che ripartiscano in concreto le spese in violazione di tali criteri. Il condominio parziale, ex art. 1123, comma 3, c.c., sorge automaticamente ove un bene sia oggettivamente destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio. Non è ammissibile una modifica dei criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese effettuata per facta concludentia. Le questioni di nullità sono rilevabili d’ufficio anche in appello, purché gli elementi fattuali necessari risultino tempestivamente introdotti in giudizio.

Il Fatto

La proprietaria di una delle due unità immobiliari del fabbricato C di un complesso condominiale, composto da più edifici indipendenti, impugnava la delibera assembleare del 28.2.2017, contestando la ripartizione delle spese di manutenzione del tetto della palazzina, effettuata ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c. e non secondo i millesimi generali. La delibera impugnata era conseguente a una precedente delibera del 20.4.2016, che aveva già attribuito ai soli proprietari del fabbricato C le spese per il rifacimento del tetto.

Il Tribunale e la Corte d’appello di Milano rigettavano l’impugnazione, ritenendo la delibera del 2017 meramente esecutiva di quella del 2016 e rilevando la tardività dell’impugnazione di quest’ultima. Un distinto giudizio, promosso avanti al Giudice di Pace, concerneva la delibera del 20.4.2016, dichiarata inammissibile per tardività. La condomina proponeva due distinti ricorsi per cassazione, poi riuniti, decedendo nel corso del giudizio e subentrando l’erede.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, disposta la riunione dei ricorsi, affronta preliminarmente la questione dell’impugnazione della delibera “presupposta” del 20.4.2016. Rileva che, essendo la delibera impugnata oltre il termine di trenta giorni e non ravvisandosi alcuna delle ipotesi residuali di nullità, l’azione di annullamento era ormai decaduta. La modifica del criterio di riparto era infatti avvenuta non in via generale e per il futuro, ma in relazione a specifici interventi di manutenzione sul tetto del fabbricato C, ipotesi che integra una mera annullabilità della delibera, soggetta al termine di decadenza.

Quanto alla natura del condominio, la Corte precisa che il condominio parziale si configura automaticamente, a prescindere da un formale riconoscimento assembleare, ogni volta che un bene risulti destinato, per le sue caratteristiche fisiche, al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio. Nel caso di specie, la struttura del complesso, suddiviso in quattro fabbricati indipendenti, e la presenza nel fabbricato C di due sole unità, giustificano l’applicazione del criterio di ripartizione basato sull’utilità effettiva per i beni di uso esclusivo di alcuni condomini.

La Corte affronta, inoltre, il tema dell’accordo per facta concludentia sulla ripartizione millesimale di tutte le spese, sostenuto dall’originaria ricorrente. Siffatta modifica dei criteri legali di ripartizione non è ammessa: la deroga ai criteri legali, ex art. 1123, comma 1, c.c. richiede la forma scritta, tramite clausola del regolamento condominiale o apposita convenzione approvata all’unanimità. Eventuali prassi difformi non possono, pertanto, assumere rilievo negoziale.

Infine, con riferimento al punto 3 della delibera del 28.2.2017, concernente la previsione di interventi di manutenzione straordinaria, la Corte esclude i dedotti profili di nullità. La doglianza relativa al difetto di attribuzione assembleare è tardiva per essere stata introdotta solo in appello sulla base di circostanze fattuali nuove. La natura meramente programmatica della delibera, seguita dalla successiva approvazione dei lavori con delibera non impugnata, esclude inoltre ogni profilo di illiceità, attesa la piena pertinenza del richiamo all’art. 1123, comma 3, c.c. per la futura ripartizione delle spese.