L’atto di convocazione dell’assemblea condominiale non può essere sanato da una successiva ratifica (Cass. civ. Sez. 2 n. 22005 del 27.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per scadenza del termine, revoca o dimissioni, ai sensi dell’art. 1129, ottavo comma, c.c., non può continuare ad esercitare i poteri di cui all’art. 1130 c.c., essendo tenuto esclusivamente al compimento delle attività urgenti e indifferibili in attesa della nuova nomina. La convocazione dell’assemblea effettuata dall’amministratore dimissionario, ove non integri un’attività urgente, determina un vizio del procedimento di convocazione che rende la deliberazione annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., e il vizio non può essere sanato da una successiva delibera assembleare di conferma dell’operato, avendo tale atto valenza di mera ratifica degli atti di gestione compiuti. Le disposizioni di cui agli artt. 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c. sono inderogabili, sicché non rilevano le contrarie previsioni regolamentari.

Il Fatto

Un condomino proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari che aveva rigettato la sua impugnazione, ex art. 1137 c.c., delle deliberazioni approvate dalle assemblee condominiali del 28 giugno 2019 e del 2 settembre 2019. L’attore deduceva, tra l’altro, che le assemblee erano state convocate da un soggetto privo di legittimazione, avendo l’amministratore rassegnato le dimissioni sin dal 2015. La corte territoriale aveva confermato la decisione di primo grado, ritenendo applicabile alla fattispecie l’istituto della c.d. prorogatio imperii e valorizzando la circostanza che i condomini, nel verbale assembleare, avevano confermato il ruolo dell’amministratore.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, incentrato sulla violazione dell’art. 2697 c.c. in relazione agli artt. 1393 c.c., 1129, 1722, numero 3, c.c. e 115 c.p.c., dichiarando assorbiti il secondo e il terzo motivo e inammissibili il quarto e il quinto motivo di ricorso.

I giudici di legittimità hanno chiarito che, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico, non può continuare ad esercitare i poteri gestori previsti dall’art. 1130 c.c., né ha diritto a compensi per l’attività successivamente svolta, essendo tenuto al compimento delle sole attività urgenti non differibili senza pregiudizio per gli interessi comuni.

La convocazione dell’assemblea effettuata dall’amministratore dimissionario, non configurandosi come attività urgente ex art. 1129, ottavo comma, c.c., rende la deliberazione adottata contraria alla legge, impugnabile per annullamento ai sensi dell’art. 1137 c.c. Il vizio del procedimento di convocazione non può essere sanato dalla successiva delibera con cui i condomini abbiano confermato il ruolo dell’amministratore, poiché la deliberazione è il momento conclusivo di un iter procedimentale che inizia con la convocazione degli aventi diritto. L’eventuale atto assembleare di conferma può valere esclusivamente come ratifica degli atti di gestione essenziali compiuti dall’ex amministratore verso i condomini e i terzi.

La Corte ha infine precisato che, essendo inderogabili le discipline di cui all’art. 1129 c.c. e all’art. 66 disp. att. c.c., le eventuali previsioni regolamentari contrarie non assumono rilevanza, con conseguente cassazione della sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvio alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione.