Decadenza ex art. 1669 c.c. e legittimazione del condominio per i vizi dell’intero edificio (Cass. civ. Sez. 1 n. 21952 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il termine annuale di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti di un edificio, previsto dall’art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, potendo essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici necessari a comprendere la gravità dei vizi e il loro collegamento causale con l’imperfetta esecuzione dell’opera. L’accertamento del momento di acquisizione di tale conoscenza è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo logico e congruo. In tema di condominio, l’azione ex art. 1669 c.c. volta a rimuovere i gravi difetti che interessano l’intero edificio e i singoli appartamenti rientra tra gli atti conservativi di cui all’art. 1130, n. 4, c.c., legittimando alternativamente l’amministratore e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza distinzione tra parti comuni e proprietà esclusive.

Il Fatto

Un condominio aveva intrapreso un giudizio ordinario di responsabilità ex art. 1669 c.c. nei confronti della società costruttrice, successivamente sottoposta ad amministrazione straordinaria. Dichiarata l’improcedibilità delle domande nel giudizio di merito a seguito dell’apertura della procedura concorsuale, il condominio aveva proposto domanda di insinuazione allo stato passivo per il credito risarcitorio accertato in sede di CTU.

I commissari giudiziali avevano ammesso solo somme minime, ma il Tribunale di Roma, su opposizione, aveva accolto la domanda, ammettendo al passivo l’intero importo richiesto. La società in amministrazione straordinaria aveva quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, deducendo la mancata rilevazione della decadenza dall’azione, il difetto di legittimazione del condominio per i danni alle proprietà esclusive, l’omesso esame di fatti decisivi e l’eccessiva liquidazione delle spese.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, in quanto non confrontato con la ratio decidendi del provvedimento impugnato. Il Tribunale di Roma aveva fondato la propria decisione non su un documento specifico, ma sul principio per cui la denuncia dei vizi è tempestiva quando la conoscenza effettiva della gravità del difetto e della sua riconducibilità causale si raggiunge solo all’esito della perizia tecnica disposta nel giudizio. Tale accertamento, riservato al giudice di merito, risulta congruamente motivato e coerente con l’orientamento secondo cui il termine di decadenza decorre dalla sicura conoscenza dei vizi e delle loro cause, potendo essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici necessari.

Il secondo motivo è stato parimenti dichiarato inammissibile per genericità, non avendo la ricorrente specificamente dedotto quali danni riguardassero le proprietà esclusive dei singoli condomini. Nel merito, la Corte ha dato continuità al principio per cui l’azione ex art. 1669 c.c. relativa a gravi difetti dell’intero edificio configura una ipotesi di causa comune di danno, rientrante negli atti conservativi di cui all’art. 1130, n. 4, c.c., che legittima alternativamente l’amministratore e i singoli condomini ad agire senza distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti.

Il terzo motivo è stato giudicato inammissibile poiché il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. attiene all’omesso esame di un fatto storico decisivo, non già alle argomentazioni difensive della parte. Il quarto motivo è stato infine rigettato in quanto la liquidazione delle spese risultava conforme ai parametri tariffari, essendo la censura formulata in modo tautologico e non dimostrando l’effettivo superamento dei valori massimi dello scaglione applicabile, mentre lo svolgimento della fase istruttoria risultava comprovato dall’esame della CTU espletata nel giudizio di merito. Il ricorso è stato pertanto integralmente dichiarato inammissibile, con conseguente applicazione del raddoppio del contributo unificato.