Condominio e Locazioni

La terrazza a livello, di proprietà esclusiva, resta di “uso esclusivo” ai fini dell’art. 1126 c.c. anche se gravata da servitù di sciorinamento a favore degli altri condomini, purché la servitù non si traduca in un diritto di godimento generale che svuoti il contenuto del diritto di proprietà.

La parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno in minima parte, al pagamento delle spese processuali; il sindacato di legittimità può riguardare l’accertamento della mancata violazione di tale principio.

È inammissibile il ricorso che censuri la decisione di merito la quale, esclusa la costituzione di una servitù a favore del proprietario di un’unità immobiliare facente parte del complesso condominiale, ritenga legittimo l’uso del muro perimetrale comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Nell’impugnativa di una delibera assembleare proposta da una pluralità di condomini sussiste un’ipotesi di litisconsorzio processuale necessario, sicché, se la sentenza di primo grado viene appellata da alcuni soltanto di essi, il giudice d’appello deve disporre l’integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 331 c.p.c.

La garanzia per i vizi di cui all’art. 1490 c.c. opera con riguardo al bene venduto sotto il profilo effettuale, comprendendo anche i difetti derivanti da parti condominiali, purché occultati e non riconoscibili dall’acquirente. L’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. copre l’intero danno, senza necessità di denuncia in caso di occultamento.

Nei rapporti di durata, il giudicato esterno formatosi su una annualità del COSAP preclude il riesame delle medesime questioni relative ad altri periodi, purché il fatto costitutivo sia identico e non vi siano sopravvenienze che mutino il rapporto.

In tema di impugnazione delle delibere assembleari, il termine di decadenza di cui all’art. 1137, comma 2, c.c. decorre solo se il condomino assente abbia avuto compiuta conoscenza del verbale, conoscenza che non può presumersi per il solo invio a una casella di posta elettronica ordinaria.

In tema di condominio, la delibera unanime che concede l’uso esclusivo di parti comuni deve essere interpretata con rigore, non potendo ledere il nucleo essenziale del diritto di comproprietà né configurare un atipico diritto reale di uso esclusivo.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può rilevare d’ufficio o su eccezione la nullità della delibera assembleare, ma l’annullabilità deve essere fatta valere con apposita domanda riconvenzionale, non essendo sufficiente una mera eccezione.

Il condomino che subisce un danno alla propria unità immobiliare a causa di un lastrico solare o terrazza a livello in uso esclusivo non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni, in ragione dei due terzi per la funzione di copertura.