Il lastrico solare di proprietà esclusiva resta di uso esclusivo anche se gravato da servitù di sciorinamento (Cass. civ. Sez. 2 n. 16008 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La terrazza a livello di proprietà esclusiva deve essere considerata di “uso esclusivo” agli effetti dell’art. 1126 c.c. anche quando sia gravata da una servitù di sciorinamento in favore degli altri condomini, purché tale servitù non si traduca in un diritto di godimento generale del fondo servente. La costituzione di una servitù, infatti, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione non può risolversi nella totale elisione delle facoltà medesime, rendendo il diritto di proprietà un vuoto simulacro. Resta fermo che l’interpretazione del regolamento condominiale che introduce una deroga al regime legale di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. richiede un testo chiaro e inequivoco, il cui apprezzamento è rimesso al giudice di merito. Il ricorso per cassazione che censuri l’interpretazione del regolamento deve specificamente indicare in che modo il giudice si sia discostato dai canoni legali di ermeneutica, non potendo risolversi nella mera contrapposizione di una diversa interpretazione.

Il Fatto

Il proprietario esclusivo del lastrico solare di un edificio condominiale impugnava la delibera assembleare che disponeva l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sul bene e le relative modalità di ripartizione delle spese. L’attore deduceva l’illegittimità dell’imposizione di lavori su un bene di sua proprietà esclusiva e contestava il criterio di ripartizione adottato, ritenuto difforme da quanto previsto dal regolamento condominiale, sostenendo inoltre che l’uso comune del lastrico per lo sciorinamento dei panni da parte degli altri condomini ne avrebbe escluso la natura di bene in uso esclusivo.

Sia il Tribunale che la Corte d’appello rigettavano la domanda, ritenendo che la servitù di sciorinamento, limitata a una parte esigua del lastrico e a una specifica attività, non fosse equiparabile all’uso comune del bene, e che la previsione regolamentare sulla ripartizione in parti uguali valesse solo per le terrazze non di proprietà esclusiva. Avverso la sentenza di secondo grado il proprietario proponeva ricorso per cassazione su due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente qualificato come inammissibile il primo motivo, rubricato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. e per vizi di motivazione. Quanto all’uso esclusivo del lastrico, la S.C. ha richiamato il principio per cui la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente che non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione di tali facoltà. Ha quindi affermato che una terrazza a livello va comunque considerata di “uso esclusivo” agli effetti dell’art. 1126 c.c. quando, indipendentemente dal carattere reale o personale del diritto, costituisca estensione ed integrazione dell’appartamento cui accede (cfr. Cass. n. 35316/2021; Cass. n. 20287/2017). In riferimento alla c.d. doppia conforme, il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni per dimostrarne la diversità, non essendo sufficiente censurare la sola sentenza d’appello.

La Corte ha poi dichiarato infondato il secondo motivo, relativo alla violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. nell’interpretazione del regolamento condominiale. Ha ribadito che l’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali, che deve essere dedotta con la specifica indicazione del modo in cui il ragionamento del giudice se ne sia discostato, non potendo la censura risolversi nella mera contrapposizione della propria interpretazione. Nella specie, la Corte territoriale aveva interpretato le previsioni regolamentari anche mediante un esame complessivo delle stesse, e la soluzione accolta risultava plausibile. In ogni caso, ha precisato la S.C., una deroga al regime legale di ripartizione delle spese ex art. 1123, comma 1, c.c. richiede un testo che definisca in modo chiaro e inequivoco l’ambito della deroga, ciò che nel caso di specie non ricorreva.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese e alla corresponsione dell’ulteriore contributo unificato ove dovuto.