Delibera assembleare e uso esclusivo: prevale l’interpretazione rigorosa (Cass. civ. Sez. 2 n. 15545 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La delibera dell’assemblea condominiale che attribuisce a singoli condomini l’uso esclusivo di parti comuni, ove esprima una volontà negoziale, deve essere interpretata secondo i canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e seguenti cod. civ., privilegiando il criterio letterale e, nel dubbio, la soluzione meno gravosa per la comproprietà. Tale delibera non può configurare un atipico diritto reale di uso esclusivo, che priverebbe gli altri condomini del nucleo essenziale del diritto di godimento sancito dall’art. 1102 cod. civ., essendo ammessa solo una concessione che implichi un uso più intenso della cosa senza esclusione degli altri partecipanti. L’eccezione di nullità della consulenza tecnica d’ufficio per vizi procedurali ha carattere relativo e resta sanata se non fatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito.

Il Fatto

Alcuni condomini convennero in giudizio altri due condomini, chiedendone la condanna alla rimozione di manufatti realizzati su parti comuni in violazione degli artt. 1102 e 1120 cod. civ. e al ripristino dei luoghi. I convenuti si opposero e proposero domanda riconvenzionale per la rimozione di altre opere. Il Tribunale accolse parzialmente entrambe le domande, ordinando la rimozione delle opere illegittime. La Corte d’appello, adita dai soccombenti, riformò solo parzialmente la sentenza, dichiarando inammissibile la memoria difensiva depositata tardivamente con nuova documentazione e confermando l’illegittimità delle opere, escludendo che la delibera condominiale del 2007 avesse potuto costituire una sanatoria o attribuire un uso esclusivo tale da far perdere alle aree la loro destinazione comune. Avverso tale decisione i condomini hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente dichiarato inammissibile la memoria depositata dagli intimati, non avendo questi proposto controricorso. Ha poi esaminato i motivi di ricorso, rigettandoli.

Quanto al primo motivo, relativo alla mancata ammissione in appello della documentazione tardiva, la Corte ha ritenuto la censura inammissibile. La Corte d’appello aveva correttamente dichiarato tardiva la produzione del verbale di udienza contenente la deposizione del c.t.u., in quanto la nullità della consulenza per vizi procedurali, avendo natura di nullità relativa, risulta sanata se non eccepita nella prima difesa successiva al deposito. I ricorrenti, inoltre, non avevano censurato adeguatamente tale ratio decidendi, né dimostrato come l’ammissione del documento avrebbe potuto modificare l’esito del giudizio.

Il secondo motivo è stato considerato infondato. La Corte ha richiamato il principio per cui l’interpretazione di una delibera condominiale, avente natura negoziale, è riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizio di motivazione. La parte che denuncia un errore di interpretazione ha l’onere di specificare i canoni violati e il punto in cui il giudice se ne sia discostato, non potendo la censura risolversi in una mera contrapposizione di interpretazioni. Nel caso di specie, i ricorrenti avevano offerto solo una diversa lettura della delibera, senza censurare i criteri applicati dalla Corte territoriale. L’accertamento dell’assorbimento in senso improprio di una censura ha infine chiuso il motivo.

Il terzo motivo è stato ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile. La Corte ha ribadito il principio, espresso dalle Sezioni Unite n. 28972 del 2020, secondo cui è preclusa la creazione di un atipico diritto reale di uso esclusivo su una parte comune, poiché ciò lederebbe il nucleo essenziale del diritto di comproprietà sancito dall’art. 1102 cod. civ., in forza del principio del numerus clausus dei diritti reali. La Corte territoriale aveva correttamente interpretato la delibera, riconoscendo ai condomini solo un uso più intenso dell’area, senza possibilità di esclusione degli altri.

Infine, il quarto motivo è stato dichiarato infondato, poiché la Corte d’appello non aveva posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma aveva legittimamente utilizzato una perizia stragiudiziale, fornendo adeguata motivazione. La decisione, che confermava l’ordine di demolizione per violazione del decoro architettonico, era basata su un articolato percorso motivazionale. Il ricorso è stato pertanto respinto, con dichiarazione dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato.