Condominio e Locazioni

La sostituzione della delibera condominiale impugnata con altra successiva, adottata dall’assemblea sugli stessi punti dell’ordine del giorno, fa venir meno la situazione di contrasto tra le parti e determina la cessazione della materia del contendere, la cui omessa declaratoria è censurabile in Cassazione come error in procedendo.

Il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27 legge n. 392/1978 si perfeziona con la sola comunicazione, senza necessità di prova immediata dei motivi. La contestazione del locatore è una mera azione di accertamento, ma deve essere tempestiva e specifica, in un’ottica di correttezza e buona fede.

Il terrapieno su cui poggia l’edificio condominiale è soggetto alla presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ.; la sua incorporazione in un’unità immobiliare esclusiva, realizzata tramite escavazione, viola l’art. 1102 cod. civ. poiché preclude agli altri condomini ogni possibilità di utilizzazione.

È inammissibile il ricorso per cassazione sottoscritto, a pena di inammissibilità, da un avvocato non iscritto all’albo speciale dei patrocinanti dinanzi alle giurisdizioni superiori, a nulla rilevando l’eventuale indicazione di altro difensore abilitato che non abbia però sottoscritto l’atto.

L’ordinanza chiarisce che, nel regime anteriore al d.lgs. n. 149/2022, la mediazione avviata oltre il termine di quindici giorni non determina l’improcedibilità della domanda solo se il tentativo si conclude infruttuosamente entro l’udienza di verifica; diversamente, la domanda è dichiarata improcedibile.

In tema di spese anticipate dal condomino, l’accoglimento in misura ridotta di una domanda articolata in un unico capo non configura reciproca soccombenza ma può giustificare la compensazione delle spese. Il vizio di motivazione non consente di censurare la valutazione delle prove riservata al giudice di merito.

La delibera assembleare che ripartisce le spese condominiali in concreto, in violazione dei criteri legali, è affetta da annullabilità e non da nullità, trattandosi della gestione di un rapporto già esistente e non della modifica di criteri destinati a valere per il futuro.

La costituzione depositata in modalità cartacea nel processo telematico non determina nullità ma mera irregolarità sanabile per raggiungimento dello scopo, atteso che l’obbligo del deposito telematico concerne esclusivamente gli atti endoprocessuali successivi alla costituzione.

La nullità della delibera assembleare condominiale ha estensione residuale: ricorre solo in caso di mancanza originaria degli elementi essenziali, impossibilità dell’oggetto o contenuto illecito, non già per la mera carenza del corredo documentale.

Per la nascita di un condominio non è necessaria l’esistenza di un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la sussistenza di opere comuni funzionalizzate al godimento delle proprietà esclusive, anche in presenza di due soli condomini.