Terrapieno sottostante l’edificio: presunzione di comunione e divieto di appropriazione esclusiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 12826 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Per “suolo su cui sorge l’edificio”, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., deve intendersi l’area di terreno sulla quale poggia l’intero stabile, inclusa quella in profondità ove sono infisse le fondazioni. Il terrapieno situato su tale suolo, anche solo come zona di confine delle proprietà esclusive, è ricompreso nella presunzione di comunione, salvo che il titolo non disponga diversamente. L’incorporazione di detto bene comune in un’unità immobiliare a destinazione esclusiva, realizzata previa escavazione, viola l’art. 1102 cod. civ., poiché la conformazione dell’uso particolare è legittima solo se non preclude agli altri condomini la mera possibilità di utilizzazione della res, a prescindere dall’attuale godimento da parte degli stessi ed anche qualora l’accesso al bene risulti possibile solo dall’unità del condomino che se ne appropria.

Il Fatto

Il proprietario di alcuni magazzini condominiali conveniva in giudizio la proprietaria di un appartamento situato nello stesso edificio, chiedendone la condanna alla riduzione in pristino. La convenuta aveva, infatti, demolito il piano di calpestio della propria cucina, scavato il sottostante terrapieno ed inglobato il nuovo vano così ricavato nella sua proprietà esclusiva, creando un accesso diretto dalla via pubblica. Il Tribunale rigettava la domanda, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, accertava la natura condominiale del terrapieno, condannando la proprietaria al ripristino dello stato dei luoghi. Avverso tale decisione, la soccombente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato i tre motivi di ricorso, incentrati sulla natura del bene, sulla legittimità dell’uso particolare e sull’applicabilità della presunzione di comunione agli edifici costruiti prima dell’entrata in vigore del codice civile del 1942.

Quanto al primo motivo, la Suprema Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza impugnata non meramente apparente, essendo fondata sulle risultanze della c.t.u. e sulla documentazione catastale del 1940. L’omesso esame di elementi istruttori non integra il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. qualora il fatto storico sia stato comunque considerato, e la rivalutazione delle prove è inammissibile in sede di legittimità. La Corte ha, inoltre, confermato la corretta applicazione della presunzione di comunione, in quanto il terrapieno, essendo posto a sostegno dell’intero edificio, rientra nella nozione di suolo su cui sorge lo stabile, condivisa dai condomini in forza dell’art. 1117 cod. civ..

In relazione al secondo motivo, la Corte ha riconosciuto che l’art. 1102 cod. civ. non richiede un’identità assoluta di utilizzo, ma ha precisato che l’uso particolare deve comunque garantire agli altri condomini l’ordinaria accessibilità e il godimento comune della cosa. La prova di tale garanzia grava sul condomino che invoca l’uso più intenso. L’appropriazione del vano, con la realizzazione di un accesso esclusivo, integra una violazione, in quanto preclude ab origine agli altri condomini la mera possibilità di utilizzazione, essendo irrilevante che il bene non fosse di fatto utilizzato. Tale principio, ha osservato la Corte, è ribadito anche dalla pronuncia n. 234/2016 invocata dalla stessa ricorrente, secondo cui la creazione di un locale suscettibile di autonomo sfruttamento sotto il sedime dell’edificio sottrae per definizione ogni uso collettivo della cosa comune.

Infine, la Corte ha respinto il terzo motivo, affermando che la disciplina del condominio dettata dal codice civile vigente si applica anche agli edifici costruiti prima della sua entrata in vigore, in assenza di disposizioni transitorie e di titoli che dispongano diversamente sulla natura dei beni. La presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ. opera, quindi, anche per i fabbricati preesistenti. Il ricorso è stato, pertanto, rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese.