Recesso del conduttore per gravi motivi e contestazione del locatore: natura e oneri (Cass. civ. Sez. 2 n. 12907 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il recesso del conduttore per gravi motivi, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, legge n. 392/1978, costituisce un’ipotesi di recesso unilaterale che si perfeziona con la sola comunicazione, non occorrendo la prova immediata dei motivi né la mancata contestazione del locatore. La specificazione dei motivi inerisce al perfezionamento della dichiarazione e serve a consentire al locatore una contestazione tempestiva e specifica. L’eventuale contestazione del locatore non introduce un’azione costitutiva, ma una mera azione di accertamento sulla sussistenza dei gravi motivi al momento del recesso. La valutazione circa la sussistenza dei gravi motivi è rimessa al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua e coerente.

Il Fatto

Una società conduttrice, dopo aver acquistato un immobile, recedeva anticipatamente da un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione comunicando un preavviso di sei mesi e prospettando gravi motivi legati all’impatto dei costi sui bilanci aziendali. Il locatore escuteva una fideiussione a prima richiesta e contestava successivamente l’insussistenza dei gravi motivi, agendo per il pagamento dei canoni residui fino al termine del preavviso contrattuale di dodici mesi. Il tribunale accoglieva la domanda della conduttrice, ma la corte d’appello, riformando la sentenza, riteneva insussistenti i gravi motivi e condannava la società al pagamento delle somme richieste. La società conduttrice proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente la censura relativa all’insussistenza dei gravi motivi, ritenendola infondata. Rammenta che il recesso ex art. 27, ultimo comma, legge n. 392/1978 costituisce una deroga eccezionale al principio dello scioglimento del rapporto per concorde volontà delle parti e richiede la sussistenza di gravi motivi e il preavviso di sei mesi. L’atto di recesso, anche se condizionato da una giustificazione obiettiva, produce effetto dal momento in cui perviene a conoscenza del locatore, secondo il meccanismo dell’art. 1334 c.c., senza che occorra la mancata contestazione. La specificazione dei motivi non impone al conduttore l’onere di spiegarne le ragioni di fatto o di diritto, attività che va svolta solo in caso di contestazione del locatore.

La valutazione sulla sussistenza dei gravi motivi è rimessa al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se la motivazione è congrua. Nel caso di specie, la corte d’appello ha escluso la natura oggettiva del motivo addotto, rilevando che la scelta della conduttrice era basata su una mera valutazione di convenienza economica, frutto di una politica aziendale più remunerativa, senza alcun elemento sopravvenuto e imprevedibile tale da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto. Tale valutazione, coerente con il richiamato orientamento di legittimità, non è censurabile in sede di legittimità.

Quanto al primo motivo, la Corte precisa che all’obbligo del conduttore di specificare i motivi corrisponde l’onere del locatore di una contestazione tempestiva e specifica, in chiave di contemperamento degli interessi e di correttezza. Nel caso in esame, la corte d’appello ha accertato che il contegno dei locatori, attraverso le missive e le comunicazioni intervenute, non fosse adesivo al recesso anticipato e avesse integrato una tempestiva contestazione dei motivi. Le doglianze della ricorrente sollecitano un diverso apprezzamento delle prove, attività preclusa in sede di legittimità. Il ricorso è rigettato e la ricorrente è condannata al pagamento delle spese processuali.