Cessione di cubatura e omogeneità urbanistica dei fondi nel vincolo paesaggistico (TAR Sicilia n. 2173 del 09.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di cubatura tra fondi ricadenti in area paesaggisticamente vincolata richiede, oltre alla contiguità dei lotti, l’omogeneità urbanistica degli stessi, da intendersi come identità di destinazione d’uso territoriale, di omogeneità edificatoria e di indice di fabbricabilità originario. Il fondo che cede la volumetria deve essere concretamente suscettibile di edificazione: ove il livello di tutela paesaggistica ne precluda l’edificazione, la cubatura non esiste e non può essere trasferita. L’espressione delle N.T.A. che preclude il trasferimento di volumetria “all’interno delle aree dello stesso livello di tutela” non esaurisce le condizioni di ammissibilità dell’istituto, che restano quelle generali dettate dalla normativa regionale e dal regolamento comunale. Il diniego di autorizzazione paesaggistica fondato su più ragioni autonome è legittimo quando una sola di esse, correttamente motivata, sia idonea a sorreggerlo, divenendo irrilevanti le censure avverso le altre.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di un terreno agricolo in zona E1 del Comune di Rosolini, ricadente nel paesaggio locale 14 del Piano Paesaggistico territoriale della provincia di Siracusa con livello di tutela 2. Dopo aver acquisito i diritti edificatori di un altro fondo, censito in diverso foglio di mappa e sottoposto a livello di tutela 3, ha chiesto alla Soprintendenza l’autorizzazione paesaggistica per costruire una residenza bifamiliare funzionalizzata alla coltivazione del fondo di pertinenza, utilizzando l’intera volumetria acquisita.

La Soprintendenza ha dapprima comunicato il preavviso di rigetto, poi ha negato il nulla osta rilevando il contrasto del progetto con gli artt. 20, 34 e 47 delle N.T.A. al Piano Paesaggistico e l’insufficienza delle osservazioni presentate. La società ha impugnato il diniego davanti al TAR Sicilia, deducendo l’erronea interpretazione dell’art. 20 delle N.T.A., la violazione della disciplina regionale sulla cessione di cubatura e i vizi di motivazione e istruttoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla struttura del provvedimento impugnato, qualificandolo come atto plurimotivato: ciascuna ragione ostativa è autonoma e idonea, da sola, a sorreggere il diniego. Ne deriva che la legittimità anche di una sola di esse rende inammissibili per carenza di interesse le doglianze rivolte alle altre, secondo il richiamo a Consiglio di Stato, sez. II, 21 marzo 2025, n. 2373.

Il Tribunale ritiene fondate e assorbenti le prime due ragioni ostative, relative alle caratteristiche del fondo di decollo della cubatura. Sul primo profilo, il regolamento comunale approvato con delibera di G.M. n. 40 dell’11 maggio 2022 ha recepito il requisito della contiguità tra fondo cedente e fondo ricevente, già previsto dall’art. 22, comma 1-ter, della L.R. n. 16/2016. La ricorrente si è limitata ad allegare la contiguità delle particelle senza provarla, mentre l’onere ricadeva su di essa ai sensi dell’art. 2697 c.c., essendo il presupposto espressamente negato nel provvedimento e non desumibile dalla progressione numerica dei fogli di mappa.

Il Collegio esamina poi la seconda ragione ostativa, relativa alla non omogeneità dei lotti: quello di atterraggio è in livello di tutela 2, quello di decollo in livello di tutela 3, dove l’edificazione è preclusa. Richiamando TAR Catania, sez. III, 21 ottobre 2024, n. 3434 e Cons. Stato n. 10085/2022, il Tribunale precisa che l’omogeneità richiesta è urbanistica ed edificatoria, comprensiva dell’identico indice di fabbricabilità originario. Sulla scorta di C.G.A.R.S. n. 1013 del 22 novembre 2021, si afferma che in presenza di un vincolo di inedificabilità assoluta l’area non è edificabile e non può cedersi una cubatura che, di fatto, non esiste.

Da ciò deriva il rigetto dell’interpretazione restrittiva dell’art. 20 delle N.T.A. prospettata dalla ricorrente: la preclusione del trasferimento di volumetria tra aree dello stesso livello di tutela non esclude che debbano comunque sussistere gli ulteriori requisiti di contiguità e omogeneità. Il primo motivo è quindi respinto.

Quanto al secondo motivo e alla censura procedimentale, il Collegio li ritiene irrilevanti: le ragioni ostative esaminate sono sufficienti a sostenere la volizione amministrativa e il progetto, sviluppato su volumetria maggiorata non assentibile, non avrebbe potuto comunque ottenere il nulla osta. Non sussiste inoltre un obbligo di analitica confutazione delle osservazioni procedimentali, essendo sufficiente una motivazione sintetica che dia atto della loro valutazione, come affermato da Consiglio di Stato, sez. IV, 24 marzo 2025, n. 2413. Le spese sono compensate.