Classificazione urbanistica irragionevole del lotto interstiziale non edificato (TAR Toscana n. 622 del 24.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La classificazione urbanistica unitaria di fondi che presentano caratteristiche oggettive non uniformi costituisce una forzatura e integra eccesso di potere per irragionevolezza e sproporzione. Attribuire a un lotto residuale inedificato, privo di autonoma connotazione d’uso e inserito in un contesto a prevalente destinazione residenziale, la più penalizzante classificazione del fondo limitrofo edificato, escludendo la nuova edificazione senza un apprezzabile interesse generale alla conservazione del lotto interstiziale libero, viola i principi di ragionevolezza e proporzionalità. Non può imputarsi al proprietario di non aver programmato la redistribuzione dei volumi prima della cessione del fondo confinante, poiché ciò avrebbe implicato una sostanziale e inesigibile acquiescenza alle previsioni urbanistiche impugnate. L’amministrazione che affermi la residua capacità edificatoria del lotto deve darne riscontro istruttorio, non essendo sufficiente un mero assunto difensivo.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario nel Comune di Prato di un lotto di 810 mq, posto in angolo tra due vie, inserito in un’area urbanizzata e quasi integralmente edificata. Nel vigore del precedente regolamento urbanistico il fondo era classificato in un subsistema che consentiva la ristrutturazione edilizia anche in ampliamento e la nuova edificazione dei lotti interstiziali.

Il piano operativo adottato e poi approvato dal Comune ha riclassificato l’area come tessuto misto a bassa saturazione, privandola della possibilità di realizzare nuove volumetrie. Respinte le osservazioni, il proprietario ha impugnato gli atti del piano dinanzi al TAR, deducendo il contrasto con la pianificazione paesaggistica regionale, l’incongruenza rispetto al piano strutturale e la disparità di trattamento rispetto ai fondi confinanti, classificati in tessuti che ammettono la nuova edificazione di completamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i motivi e li ritiene fondati. Ricostruita la vicenda catastale, rileva che il lotto del ricorrente e quello confinante condividono la destinazione a tessuto misto, che li differenzia dalla restante porzione del ben più ampio isolato, classificata in tessuto lineare continuo, dove è ammessa la nuova edificazione di completamento nei lotti inedificati o parzialmente edificati.

Il punto decisivo è la verifica delle effettive caratteristiche del fondo. Su di esso, all’epoca dell’adozione del piano, insistevano alcune tettoie a servizio del vicino magazzino produttivo, poi trasformato in edificio abitativo. Il Comune sostiene che tali manufatti, privi di natura pertinenziale, consentirebbero gli interventi assentibili nelle aree a funzione mista, inclusa la ristrutturazione ricostruttiva non fedele e la sostituzione edilizia.

L’assunto non è supportato da alcun riscontro dei competenti uffici comunali e non è risolutivo in assenza di allegazione e prova circa la portata della capacità edificatoria concretamente disponibile. Non risulta che una siffatta verifica sia stata eseguita in sede di adozione e approvazione: l’operato del Comune appare quindi carente sotto il profilo istruttorio.

La classificazione riflette la pluralità di funzioni storicamente coesistite sul compendio già unitario, ma non le caratteristiche oggettive del lotto scoperto, che poteva e può essere indifferentemente destinato all’una o all’altra funzione. Ne deriva una forzatura, resa manifesta dal fatto che sulla porzione già edificata sono ammissibili interventi anche incisivi, mentre la porzione non edificata resta priva della capacità di ospitare nuove costruzioni, senza un apprezzabile interesse generale alla sua conservazione. La manifesta irragionevolezza consiste nell’aver conferito al lotto residuale la classificazione più penalizzante del fondo limitrofo edificato, trascurando il dato decisivo della diversa conformazione dei fondi: con il risultato di relegare il primo a servizio del secondo e privarlo delle potenzialità date dalla contiguità con il tessuto residenziale.

Assorbiti gli ulteriori profili, il ricorso è accolto ai fini dell’annullamento della disciplina impressa al lotto, che dovrà essere riscritta dal Comune attenendosi alle indicazioni della sentenza. Le spese seguono la soccombenza.