Impugnazione della delibera assembleare: la clausola compromissoria irrituale è valida e l’interpretazione del giudice di merito non è sindacabile in Cassazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 4942 del 05.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola del regolamento condominiale che devolve ad arbitri «qualunque controversia» tra condomini o tra questi e l’amministratore, «in dipendenza del regolamento», è applicabile anche all’impugnazione delle delibere assembleari. L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. non pone, infatti, una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario, né tale controversia rientra nei divieti di cui agli artt. 806 e 808 cod. proc. civ. La questione della mancata trascrizione del regolamento e del difetto di richiamo nel titolo di acquisto, se non dedotta nei gradi di merito, è inammissibile per novità in sede di legittimità. La censura di interpretazione della clausola, infine, deve specificare i canoni ermeneutici violati, non potendo risolversi nella mera contrapposizione all’interpretazione accolta, purché plausibile.

Il Fatto

Una società condomina impugnava la delibera dell’assemblea straordinaria del condominio che aveva introdotto nel regolamento un divieto di utilizzo delle parti comuni per attività di carico e scarico merci ad uso commerciale. La società lamentava che la modifica fosse stata approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. e non all’unanimità, stante la natura contrattuale del regolamento.

Il Tribunale di Milano dichiarava improcedibile l’azione, ravvisando la devoluzione della controversia ad arbitri in forza della clausola compromissoria contenuta nell’art. 26 del regolamento. La Corte d’appello di Milano, qualificato l’arbitrato come irrituale ed esclusa l’invalidità della clausola, rigettava l’appello. La società proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dapprima dichiarato inammissibile il primo motivo, con cui la ricorrente contestava l’opponibilità della clausola arbitrale per la mancata trascrizione del regolamento e il difetto di richiamo nel rogito d’acquisto. La questione non risultava trattata nella sentenza impugnata né dedotta nei gradi di merito. Il principio consolidato richiamato impone al ricorrente, a pena di inammissibilità per novità della censura, di allegare l’avvenuta deduzione nei giudizi precedenti e di indicare l’atto in cui vi abbia provveduto, per consentire il controllo ex actis.

La Corte ha inoltre precisato che l’omessa pronuncia su un asserito presupposto di inopponibilità del regolamento integra un difetto di attività che deve essere fatto valere quale error in procedendo ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ., e non già come violazione di norme di diritto sostanziale o come vizio di motivazione.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso che l’art. 1137, secondo comma, cod. civ. ponga una riserva di competenza in favore del giudice ordinario, affermando la compromettibilità in arbitri delle controversie relative all’impugnazione delle delibere assembleari, non rientrando esse nei divieti degli artt. 806 e 808 cod. proc. civ.

La Corte ha poi ritenuto plausibile l’interpretazione della clausola operata dal giudice di merito. La formulazione letterale, che devolve agli arbitri «qualunque controversia fra proprietari o fra questi e l’amministratore» in dipendenza del regolamento, fonda la declaratoria di improcedibilità, atteso che l’impugnazione è di regola proposta dal condomino dissenziente nei confronti dell’amministratore per l’intero condominio, coinvolgendo un interesse comune.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della società ricorrente al pagamento delle spese e alla refusione del contributo unificato ulteriore ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.