Condono edilizio e cambio di destinazione in area vincolata: diniego dovuto (Cons. Stato n. 4124 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile che determini il passaggio tra categorie urbanisticamente non omogenee integra gli estremi della ristrutturazione edilizia e non del risanamento conservativo, con conseguente diverso carico urbanistico. Ove tale intervento sia realizzato su area gravata da vincolo paesaggistico, esso costituisce abuso maggiore non suscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 32, comma 27, l. n. 326/2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004. Il diniego di condono è pertanto atto dovuto, restando superflua ogni valutazione di concreta compatibilità delle opere con il vincolo, già esclusa a monte dal legislatore. Ne consegue che l’eventuale violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990 degrada a mera irregolarità ai sensi dell’art. 21-octies l. n. 241/1990.

Il Fatto

Il giudizio ha ad oggetto la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha respinto la domanda di condono edilizio presentata nel 2004 per interventi di risanamento conservativo con mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale su tre manufatti ubicati in Roma. A fondamento del diniego l’amministrazione ha rilevato che le opere insistono su area gravata da vincolo paesaggistico, ricadendo entro la perimetrazione del Parco dell’Appia Antica, e che l’art. 3, lett. b), l.r. n. 12/2004 esclude comunque dalla sanatoria gli abusi maggiori realizzati su immobili soggetti a vincoli di tutela dei parchi.

Le comproprietarie hanno impugnato il diniego deducendo violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990 e difetto di motivazione, per non aver l’amministrazione qualificato la tipologia di abuso né accertato la compatibilità paesaggistica. Il TAR Lazio ha respinto il ricorso, qualificando il mutamento di destinazione come tipologia n. 3 e ritenendo il diniego atto vincolato. Le ricorrenti hanno proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla qualificazione dell’intervento, richiamando l’orientamento secondo cui il mutamento di destinazione tra categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale comporta un differente carico e un maggiore impatto urbanistico, da valutare in relazione ai servizi e agli standard esistenti (Cons. Stato n. 4693 del 2024; Cons. Stato n. 6562 del 2018; Cons. Stato n. 6085 del 2023). Devono quindi ricondursi alla trasformazione edilizia urbanistica le opere che modificano significativamente la realtà del territorio, indipendentemente dalla necessità di attività edificatoria in senso stretto.

Ne discende che il cambio di destinazione da commerciale a residenziale non è riconducibile al risanamento conservativo dichiarato nella domanda, bensì alla ristrutturazione edilizia, insuscettibile di sanatoria in area vincolata ai sensi dell’art. 32, comma 27, l. n. 326/2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. n. 12/2004. La previsione regionale, nel richiamare gli abusi maggiori indicati all’art. 2 della stessa legge, opera al pari della normativa statale (Cons. Stato n. 8202 del 2025).

Il collegio respinge tutte le censure. Quanto alla pretesa ultrapetizione, il provvedimento impugnato richiama espressamente l’art. 3 della legge regionale che esclude la sanatoria degli abusi maggiori in area vincolata, sicché non vi è alcuna integrazione postuma della motivazione da parte del giudice di primo grado. La non sanabilità del cambio di destinazione tra categorie non omogenee, sancita direttamente dalla legge, rende superflua ogni valutazione sulla concreta compatibilità paesaggistica.

In presenza di abusi maggiori su area vincolata il diniego è atto dovuto: la lamentata violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990 degrada quindi a mera irregolarità ai sensi dell’art. 21-octies l. n. 241/1990. Il Comune ha inoltre provato l’invio del preavviso di rigetto all’indirizzo delle ricorrenti, ritornato al mittente per compiuta giacenza: circostanza sufficiente per ritenere assolto l’obbligo comunicativo, indipendentemente dall’effettiva conoscenza delle destinatarie. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione della peculiarità della vicenda.