Condono edilizio 2003: limite volumetrico dell’edificio a destinazione mista (TAR Campania n. 1850 del 07.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio disciplinato dall’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, la sanatoria delle nuove costruzioni è subordinata al requisito della destinazione residenziale. Le opere a destinazione non residenziale sono condonabili solo se realizzate in ampliamento di costruzioni esistenti, entro i limiti di cubatura prescritti. L’edificio a destinazione mista, comprendente locali commerciali e abitazioni, non integra i presupposti del beneficio e resta assoggettato ai limiti volumetrici propri della destinazione prevalente. In presenza di un provvedimento di diniego sorretto da più ragioni autonome, ciascuna idonea a sostenerlo, è sufficiente la legittimità di una sola di esse per condurre al rigetto del ricorso.

Il Fatto

Il ricorrente agiva per l’annullamento della nota con cui il dirigente dell’Ufficio Tecnico del Comune respingeva, previa comunicazione di avvio del procedimento, l’istanza di permesso di costruire in sanatoria presentata ai sensi della legge n. 326/2003. L’immobile, abusivamente edificato, era stato promesso in vendita e la promissaria acquirente aveva depositato la domanda di condono; risolto il preliminare, la titolarità dell’istanza era rimasta in capo alla promittente venditrice e le unità edilizie erano state successivamente trasferite ai ricorrenti.

Il diniego si fondava su due ragioni autonome: il difetto di legittimazione della richiedente e il superamento dei limiti volumetrici previsti dalla normativa sul condono. I ricorrenti deducevano la carenza di motivazione, la contraddittorietà dell’atto e l’erronea applicazione delle soglie di cubatura, sostenendo che il volume complessivo dell’opera restasse entro il massimo normativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il vizio di motivazione. Pur sintetica, la motivazione del diniego è idonea a esplicitare l’iter logico dell’Amministrazione: richiama la circolare del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti n. 2699 del 7 dicembre 2005 e il limite volumetrico applicabile alle sole costruzioni residenziali, precisando che l’edificio ha destinazione mista. Il primo motivo è pertanto respinto.

Sul secondo motivo viene enunciata la regola processuale delle ragioni autonome della decisione amministrativa. Secondo l’insegnamento del Consiglio di Stato, sez. IV, n. 8094 del 2024, il riscontro della legittimità di una sola delle distinte rationes decidendi è sufficiente a sostenere il provvedimento e a condurre al rigetto del ricorso, non potendo l’atto essere annullato ove sorretto da un’autonoma ragione giustificatrice.

Tra le due motivazioni resiste alle censure quella relativa al superamento dei limiti volumetrici. Il TAR richiama la propria giurisprudenza (TAR Campania, Napoli, sez. II, n. 4915 del 2021) e il precedente del Consiglio di Stato, sez. VI, n. 7856 del 2020: le tipologie di abusi minori contemplate dall’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003 non includono le nuove costruzioni con destinazione non residenziale. Il raffronto con l’art. 39 della legge n. 724/1994 evidenzia il requisito ulteriore e differente della residenzialità prescritto per le nuove costruzioni dalla norma del 2003.

Ne discende che la condonabilità delle opere a destinazione non residenziale resta limitata alle sole ipotesi di opere realizzate in ampliamento, unico caso in cui non opera il discrimine della destinazione abitativa. Nel caso concreto il condono aveva a oggetto un’unica nuova costruzione, composta da due locali commerciali al piano terra e da un’abitazione al primo piano: la domanda non poteva essere accolta per la destinazione non residenziale degli immobili posti al piano terra. Il ricorso è dichiarato infondato e le spese, liquidate in complessivi euro 2.000,00 oltre accessori, sono poste a carico della parte soccombente.