Domanda risarcitoria per inadempimento della convenzione PEEP richiede la prova del danno (TAR Lazio n. 1647 del 28.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di accertamento dell’inadempimento di una convenzione di edilizia residenziale pubblica e di condanna al risarcimento del danno, proposta separatamente dalla domanda di risoluzione, non richiede l’accertamento della non scarsa importanza dell’inadempimento. Il risarcimento deve estendersi a tutto l’interesse contrattuale positivo, dovendo il contraente non inadempiente essere collocato nella stessa condizione in cui si sarebbe trovato ove avesse ricevuto la prestazione dovutagli. Il danno, tuttavia, non può farsi coincidere con il mero differenziale tra i costi effettivamente sostenuti e quelli che sarebbero stati sopportati in regime di edilizia privata, occorrendo la prova del quantum richiesto.

Il Fatto

Un Comune ha stipulato con una cooperativa edilizia una convenzione avente ad oggetto la cessione in proprietà di un lotto ricompreso in un PEEP, per la costruzione di alloggi sociali da destinare ad assegnatari appartenenti a determinate categorie. La cooperativa, dopo aver rinunciato al contributo ministeriale che la convenzione poneva come presupposto essenziale, ha assegnato in proprietà ai propri soci gli alloggi realizzati.

Il Comune ha chiesto l’accertamento dell’inadempimento, la decadenza della cooperativa dai benefici dell’edilizia residenziale pubblica e la condanna al pagamento di oltre un milione di euro, quantificato come differenziale rispetto ai costi che l’operazione avrebbe comportato in regime di edilizia privata. La cooperativa ha eccepito l’inammissibilità per mancata notifica ai controinteressati e ha chiesto il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva, trattandosi di controversia sulla corretta esecuzione delle convenzioni sottoscritte dai soggetti attuatori del piano, ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2), c.p.a. L’eccezione di incompetenza, formulata solo con la memoria ex art. 73 c.p.a., è tardiva perché successiva all’ordinanza cautelare non impugnata.

Quanto al contraddittorio, non trova applicazione l’art. 41 c.p.a., ma semmai l’art. 102 c.p.c. Gli assegnatari degli alloggi e la cooperativa indicata dalla resistente non sono parti della convenzione e non rivestono la qualità di litisconsorti necessari, non essendo configurabile un litisconsorzio necessario nelle ipotesi di obbligazioni solidali passive.

Nel merito, il Collegio rileva che l’assegnazione in proprietà degli alloggi è avvenuta al di fuori dei presupposti dell’art. 8 della convenzione e che la resistente non ha chiarito le ragioni della rinuncia al finanziamento ministeriale, presupposto essenziale della convenzione ai sensi dell’art. 12. Anche l’alienazione delle soffitte viola gli artt. 7 e 8 della convenzione. Questi inadempimenti risultano provati.

La domanda risarcitoria è però respinta per difetto di prova del quantum. Il controvalore delle aree non si misura con il corrispettivo versato all’atto della convenzione, che non risulta non aver coperto i costi di acquisizione. Il costo di costruzione e il pagamento delle opere di urbanizzazione, per converso, non rientrano nell’interesse positivo, poiché il Comune non le avrebbe incamerate neppure in caso di corretto adempimento.

È inoltre provato che la resistente ha applicato agli assegnatari il prezzo massimo di cessione, con necessità di futura affrancazione a vantaggio del Comune, secondo il principio delle Sezioni Unite n. 21348 del 2022: l’operazione non può quindi considerarsi senz’altro di edilizia privata. La doglianza sull’errata quantificazione del prezzo massimo non sorregge la domanda, che si fonda sulla prospettata decadenza dai benefici e non sul calcolo delle maggiori entrate. Il ricorso è respinto, con integrale compensazione delle spese per la novità e complessità delle questioni.