Condono edilizio e opere successive: illegittimo il diniego senza accertamento della trasformazione (Cons. Stato n. 243 del 12.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione della domanda di condono edilizio non autorizza l’interessato a completare, trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, che restano abusivi fino alla sanatoria al pari degli interventi successivi. Tuttavia, la realizzazione di opere ulteriori non giustifica di per sé il diniego: questo è legittimo solo se le nuove opere abbiano inciso in maniera così radicale sull’immobile da rendere oggettivamente impossibile l’esame della domanda, o se siano autonomamente abusive. Spetta all’interessato dimostrare che l’oggetto del condono è ancora riconoscibile e conforme a quanto rappresentato nell’istanza; all’amministrazione compete il dovere di accertare in concreto l’eventuale trasformazione irreversibile, non potendosi limitare a rilevare la mera sopravvenienza di nuovi interventi.

Il Fatto

L’appellante è proprietario di un fabbricato per civile abitazione realizzato in parte con licenza edilizia del 1963 e in parte senza titolo. Per la porzione abusiva presentò nel 1986 domanda di condono ai sensi della legge n. 47/1985. In pendenza dell’istanza furono eseguite ulteriori opere sul lastrico solare, sanzionate con due ordinanze di demolizione, rimaste inottemperate.

Con determina del 2018 il Comune ha negato il condono sul presupposto della realizzazione di opere ulteriori rispetto al progetto di sanatoria e dell’inottemperanza all’ordine di ripristino. Il TAR Campania ha respinto il ricorso, ritenendo l’abuso unitario e non scindibile. L’interessato ha proposto appello, deducendo difetto di istruttoria e di motivazione e chiedendo una verificazione tecnica.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato richiama l’indirizzo consolidato secondo cui la normativa sul condono postula la permanenza del manufatto da regolarizzare e ammette, in pendenza del procedimento, i soli interventi diretti a garantirne l’integrità e la conservazione (Cons. Stato, sez. VI, n. 2645 del 2022). Ciò non nega in assoluto la possibilità di intervenire, ma impone il rispetto delle procedure di legge, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione.

La Corte distingue le opere di completamento, disciplinate dall’art. 35, quarto comma, legge n. 47/1985 — che consente di completare i lavori previa notifica al Comune e perizia giurata — dagli interventi nuovi e diversi. Per questi ultimi la giurisprudenza ritiene che il diniego sia giustificato solo se abbiano inciso in maniera così radicale sull’immobile da rendere oggettivamente impossibile l’esame della domanda (Cons. Stato, sez. VI, n. 665 del 2018).

Secondo l’orientamento più restrittivo richiamato (Cons. Stato, sez. VI, n. 7166 del 2021), in pendenza di condono sono ammessi solo interventi conservativi, non opere che mutino struttura, volumi o prospetti, salvo che siano indispensabili previa interlocuzione con l’amministrazione. La ratio è duplice: evitare l’ulteriore compimento dell’abuso e preservare lo stato originario per consentire all’amministrazione di verificare la condonabilità. Spetta comunque all’interessato provare la riconoscibilità del manufatto (Cons. Stato, sez. VI, n. 2568 del 2023).

Nel caso concreto l’appellante ha allegato, con relazione tecnica, che le ulteriori opere non hanno inciso radicalmente sull’oggetto della domanda. Non risulta provato alcun cambio di destinazione d’uso, sostituzione di materiali o demolizione e ricostruzione. La documentazione tecnica e fotografica rende visibile la preesistenza dell’originaria consistenza. Il Comune, invece, non ha svolto alcuna valutazione sul punto, basando il diniego sulla mera realizzazione delle nuove opere.

Le censure di difetto di istruttoria e motivazione sono pertanto fondate: l’amministrazione avrebbe dovuto accertare se le opere avessero comportato una trasformazione radicale e totale, ovvero se la consistenza originaria fosse ancora determinabile. L’appello è accolto, la sentenza riformata e il provvedimento di diniego annullato, fatto salvo il riesercizio del potere: all’esito della demolizione degli interventi non riconducibili all’istanza, il Comune dovrà valutare la procedibilità della domanda di sanatoria.