Condono edilizio e parere paesaggistico: obbligo di istruttoria concreta (Cons. Stato n. 3784 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel procedimento di condono edilizio il parere della Soprintendenza, reso ai sensi dell’art. 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può esaurirsi nel richiamo astratto degli atti istitutivi dei vincoli e nella consultazione di mappe informatiche, ma deve dar conto delle ragioni concrete dell’affermata incompatibilità degli immobili con i valori tutelati, valutando la reale situazione dei luoghi e il loro inserimento nel contesto urbanizzato. In difetto, la valutazione resta su un piano astratto e determina carenza di istruttoria e di motivazione. Quanto al requisito del completamento funzionale dell’opera, l’assenza dei servizi igienici, desunta dalla categoria catastale, non è dato decisivo quando il manufatto sia pertinenza strumentale dell’immobile principale e il suo uso produttivo risulti incontestato. L’accoglimento delle censure sostanziali assorbe quelle di natura procedimentale.

Il Fatto

La società appellante aveva presentato nel 1986 due distinte domande di condono edilizio ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, relative a un complesso adibito ad attività di autodemolizione e uffici, sito in area gravata da vincoli archeologici e paesaggistici di fonte legale e amministrativa. Le istanze riguardavano particelle catastali diverse, ma immobili avvinti da unità funzionale, essendo l’uno pertinenza del fabbricato principale.

Roma Capitale ha respinto la domanda relativa all’immobile principale con provvedimento del 2021, su conforme parere della Soprintendenza che aveva direttamente ingiunto la demolizione. Ha respinto anche la domanda sulla pertinenza, senza acquisire il parere dell’autorità preposta ai vincoli, sul rilievo che il manufatto era privo dei servizi igienici e dunque non completato funzionalmente. Il TAR Lazio ha respinto il ricorso e i motivi aggiunti, ritenendo le censure generiche e il giudizio discrezionale dell’amministrazione non sindacabile nel merito. La società ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie l’appello con una pronuncia che ribalta l’impostazione del primo giudice. Il Collegio ritiene fondate, con carattere assorbente, le censure sulla carenza di istruttoria e motivazione della valutazione di compatibilità paesaggistica presupposta al diniego relativo all’immobile principale, e sull’erroneità del presupposto del mancato completamento della pertinenza.

Sul primo profilo, la Sezione osserva che la Soprintendenza, nel rendere il parere di competenza, si è basata su mappe informatiche e si è limitata a richiamare gli atti fonte dei vincoli, senza esporre le ragioni dell’affermata incompatibilità. La valutazione è così rimasta a un livello astratto, con svuotamento della funzione tipica del giudizio demandato all’amministrazione delle belle arti nel procedimento di condono. Non sono state considerate la reale situazione di fatto dell’area, il suo livello di sviluppo urbanistico e l’inserimento in essa dell’immobile.

La carenza si palesa dalle censure riproposte in appello, che sottolineano la distanza degli immobili dai siti tutelati e il loro inserimento in un contesto ormai urbanizzato, interessato da infrastrutture di trasporto, come rappresentato dalla documentazione fotografica e come riconosciuto dallo strumento urbanistico generale. Il giudizio di non compatibilità fondato su Google Maps e Bing Maps e su affermazioni apodittiche non soddisfa l’onere motivazionale.

Sul secondo profilo, il Collegio rileva che l’amministrazione comunale ha erroneamente considerato risolutiva, per integrare il mancato completamento funzionale della pertinenza, l’assenza dei servizi igienici, a sua volta desunta da un dato non decisivo sul piano edilizio quale la categoria catastale. Non è stato invece considerato il dato della sua incontestata strumentalità rispetto all’immobile principale, pur a fronte della formale distinzione delle domande: rispetto a tale relazione la dotazione di servizi igienici non si palesa necessaria e non impedisce l’uso, peraltro incontestato, secondo la destinazione produttiva.

In riforma della sentenza, il Consiglio di Stato accoglie il ricorso e i motivi aggiunti e annulla gli atti impugnati, disponendo che le amministrazioni si rideterminino per i profili di rispettiva competenza. Le spese del doppio grado sono compensate in ragione della peculiarità degli aspetti controversi e della necessità del loro riesame in esecuzione della pronuncia.