Condono edilizio in zona vincolata, no sanatoria per gli abusi maggiori (Cons. Stato n. 9969 del 16.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, non sono suscettibili di condono quando realizzati su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, a nulla rilevando che l’intervento sia conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo consente la sanatoria, in zona vincolata, solo per gli interventi di minore importanza di cui ai numeri 4, 5 e 6 del medesimo Allegato. La preclusione opera a prescindere dalla natura relativa o assoluta dell’inedificabilità, poiché la norma mira a impedire l’incremento di superficie o di volumetria in area protetta. Ne deriva che il diniego di sanatoria costituisce atto vincolato, rispetto al quale i vizi di difetto e contraddittorietà della motivazione restano irrilevanti.

Il Fatto

Il Comune di Chioggia ha negato, con provvedimento del 29 ottobre 2008, la richiesta di sanatoria presentata nel 2004 ai sensi dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003. Oggetto della domanda era un intervento in ampliamento eseguito su un fabbricato sito in località Sottomarina, realizzato mediante accorpamento con un locale accessorio, in assenza del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica.

Il diniego si fondava su tre ragioni: l’esecuzione dell’opera in epoca successiva all’imposizione del vincolo ambientale; il contrasto con la normativa urbanistica, non essendo consentiti ampliamenti con nuove volumetrie in assenza di piani attuativi; il parere negativo della Commissione per la Salvaguardia di Venezia, per contrasto con l’art. 7 delle NTA del centro storico. Il TAR Veneto ha rigettato il ricorso con la sentenza n. 1950/2022 e la parte ha proposto appello, invocando la cd. sanatoria giurisprudenziale e deducendo la contraddittorietà della motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello per genericità dei motivi e procede all’esame unitario delle censure, tutte incentrate sulla medesima questione: se l’intervento potesse fruire della normativa condonistica in ragione della sua conformità urbanistica e dell’assenso dell’autorità preposta al vincolo.

Il Collegio qualifica l’opera come abuso maggiore. L’accorpamento ha prodotto un ampliamento della superficie utile e della volumetria, sicché l’intervento rientra nella tipologia 1 dell’Allegato 1 e non nelle tipologie 4, 5 e 6 delle cd. opere minori. L’area è sottoposta a vincolo paesaggistico in forza di D.M. adottato ai sensi degli artt. 6 e 8 della legge n. 1497/1939. Ricorre quindi l’ipotesi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, che preclude la sanatoria.

La Corte ribadisce che la conformità dell’opera alla disciplina urbanistica non vale, da sola, a giustificare la sanabilità. Richiama il principio secondo cui non sono sanabili gli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati, a prescindere dalla circostanza che si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici e che il vincolo non comporti inedificabilità assoluta (Cons. Stato Sez. VII n. 6970 del 2025; Cons. Stato Sez. VI n. 8109 del 2023; Cass. pen. n. 40676 del 2016). Il medesimo indirizzo esclude la condonabilità delle tipologie 1, 2 e 3 anche quando il vincolo sia relativo (Cons. Stato n. 5977 del 2024; Cons. Stato Sez. II n. 7595 del 2025).

Quanto alla cd. sanatoria giurisprudenziale, elaborata in applicazione della legge n. 47/1985, il Collegio la ritiene istituto superato e, in ogni caso, applicabile al più al primo condono (Cons. Stato Sez. VI n. 10317 del 2022). Nel caso concreto mancavano due delle tre condizioni richieste dalla normativa condonistica.

Il Consiglio dichiara infine irrilevante, prima ancora che infondata, la dedotta contraddittorietà della motivazione. Poiché la legge imponeva il diniego, il provvedimento negativo dell’amministrazione è vincolato e i vizi di carenza o contraddittorietà della motivazione non ne inficiano la legittimità. Nel merito, le due ragioni del diniego sono compatibili: nelle more dell’approvazione del piano attuativo non potevano essere autorizzati nuovi interventi e l’art. 7 delle NTA precludeva comunque gli ampliamenti volumetrici. Il parere della Commissione, sotto il profilo urbanistico, era negativo. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.