Condono edilizio in zona vincolata: no al cambio d’uso con opere interne (TAR Lazio n. 384 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel terzo condono edilizio, di cui al d.l. n. 269/2003, convertito in l. n. 326/2003, la sanatoria delle opere realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico è limitata ai soli abusi di minore rilevanza, riconducibili alle tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 e consistenti in restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Per gli abusi di maggiore rilevanza (tipologie 1, 2 e 3), tra cui il frazionamento e il cambio di destinazione d’uso con opere interne, opera una preclusione legale alla sanatoria, a nulla rilevando che il vincolo comporti inedificabilità assoluta o relativa. In tale ipotesi il diniego è atto vincolato e la richiesta del parere all’autorità tutoria del vincolo è superflua, non potendo incidere sul regime di non condonabilità ex lege.

Il Fatto

I ricorrenti, aventi causa dell’originario istante, impugnavano il provvedimento con cui il Comune di Sabaudia aveva respinto la domanda di condono edilizio presentata nel 1995 per il frazionamento e il cambio di destinazione d’uso di un immobile da commerciale a residenziale. L’immobile ricadeva in zona gravata da tutela paesaggistico-ambientale, da vincolo idrogeologico e da zona di protezione speciale, tutti preesistenti agli interventi.

Il diniego si fondava sull’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003 e sull’art. 3, comma 1, lett. b), l. r. Lazio n. 12/2004. I ricorrenti deducevano la natura meramente interna degli abusi, l’assenza di riflessione sulla loro rilevanza esterna e l’omessa acquisizione del parere dell’autorità tutoria. Il Comune non si costituiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso muovendo da un dato pacifico: era lo stesso istante ad aver classificato gli interventi come abusi di tipo 3, cioè come abusi di maggiore rilevanza, e l’immobile era incontestabilmente assoggettato a vincoli imposti prima della loro esecuzione.

Sul piano normativo, l’art. 32, comma 26, d.l. n. 269/2003 delimita l’ambito della sanatoria per gli immobili vincolati: essa è ammessa per gli illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1, e cioè per la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo. Il successivo comma 27, lett. d), e l’art. 3, comma 1, lett. b), l. r. Lazio n. 12/2004 introducono ulteriori limiti, ma sempre sul presupposto che gli abusi rientrino tra quelli minori.

Per le tipologie 1, 2 e 3, al contrario, opera una preclusione legale alla sanatoria, che non distingue tra vincoli comportanti inedificabilità assoluta o relativa. La legge regionale, nel testo vigente ratione temporis, ha anzi introdotto una disciplina di maggior rigore, inibendo la condonabilità anche delle opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo.

Il Collegio ha richiamato l’orientamento consolidato secondo cui, in presenza di una preclusione normativa, la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica è inutile, non potendo incidere sul regime di non condonabilità ex lege. Il cambio di destinazione d’uso con opere interne è stato qualificato come abuso notevole, fisiologicamente idoneo a generare maggiore volumetria e a incidere sul carico urbanistico.

La Corte ha infine ricordato che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 225/2012 e l’ordinanza n. 150/2009, ha confermato che i vincoli preclusivi della sanatoria non sono racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta. Ne è derivata la reiezione di entrambi i motivi e la conferma del diniego quale atto vincolato.