Condono edilizio in zona vincolata e ordine di demolizione (TAR Marche n. 578 del 05.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area assoggettata a vincolo paesaggistico il condono edilizio è precluso, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, per le opere che comportano nuove superfici e nuova volumetria, anche quando il vincolo sia di inedificabilità relativa. La mera presenza di un titolo edilizio non vale a qualificare l’abuso come difformità parziale: la difformità totale ricorre quando l’intervento realizzi un organismo edilizio autonomamente utilizzabile e diverso da quello assentito. L’ordine di demolizione è legittimo anche se non contiene l’esatta individuazione dell’area di sedime, che può essere determinata nel successivo provvedimento di acquisizione. La fiscalizzazione dell’abuso ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001 è riservata alla fase esecutiva e non può essere valutata prima dell’emanazione dell’ingiunzione.

Il Fatto

La ricorrente, terza acquirente di un’unità immobiliare al terzo piano di un fabbricato in Comune di Pesaro, impugna il preavviso e il diniego di condono edilizio relativi all’aumento di superficie utile e al cambio di destinazione d’uso da ripostiglio a residenza, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico imposto con D.M. 7 luglio 1960. La domanda di sanatoria era stata presentata dal dante causa nel 2004 ai sensi della l. n. 326/2003.

Il Comune, a distanza di diciassette anni dall’avvio del procedimento, notifica il diniego alla società acquirente. Segue l’ordinanza di demolizione con ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni, impugnata con motivi aggiunti. La ricorrente deduce l’assenza di titolo quale presupposto errato, l’illegittimità dell’ordine per imprecisa individuazione delle opere e la possibilità di fiscalizzazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla distinzione tra difformità parziale e totale. Richiamando la Cass. pen. n. 10238 del 2024, rileva che non basta la presenza di un titolo edilizio: la difformità totale ricorre quando si realizzi un aliud pro alio, con opere dotate di autonoma rilevanza costruttiva ed economico-sociale. La difformità parziale concerne invece aumenti di cubatura o superficie di scarsa consistenza e variazioni di parti accessorie non utilizzabili autonomamente.

Sul condono, il Tribunale applica il combinato disposto dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003: in zona vincolata sono sanabili solo gli abusi formali, privi di nuove superfici e volumi. L’aumento di volume risulta incontestato e il vincolo è anteriore all’abuso. Irrilevante è il parere della Soprintendenza del 2006, che non riguarda l’opera contestata; irrilevante la mancata richiesta del parere, poiché la norma è ostativa. Il richiamo alla Cons. Stato n. 7590 del 2023 e alla Cass. civ. n. 40676 del 2016 conferma che neppure la conformità urbanistica consente la sanatoria.

La seconda parte della motivazione del diniego — mancato integrale versamento di oblazione e oneri — è ritenuta di mero corredo, essendo la ragione ostativa già anticipata nella comunicazione ex art. 10-bis l. n. 241/1990. Il secondo motivo del ricorso introduttivo è quindi respinto.

Quanto all’ordine di demolizione, è irrilevante la dicitura “assenza di titolo”: la distinzione rispetto alla difformità totale non incide sulla legittimità. Sulle censure di imprecisa individuazione dell’area, il Collegio osserva che l’incompletezza non inficia l’ordinanza, potendo l’individuazione avvenire nel provvedimento di acquisizione (TAR Campania n. 6311 del 2024). La fiscalizzazione ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e va valutata nella fase esecutiva, incombendo sul privato l’onere di dimostrare l’impossibilità di demolire senza pregiudizio per la parte conforme (TAR Sicilia Palermo n. 1025 del 2024).

Il ricorso e i motivi aggiunti sono respinti; l’istanza di verificazione è rigettata; le spese sono compensate per la complessità della controversia.