La cubatura edificabile compresa nell’oggetto del preliminare non è condizione sospensiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 7960 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La circostanza che una determinata cubatura edificabile sia espressamente individuata nell’oggetto del contratto preliminare di compravendita esclude che essa possa configurarsi anche come condizione sospensiva dell’efficacia del negozio, quando le parti abbiano esplicitamente subordinato il contratto ad altra e diversa condizione e abbiano disciplinato l’ipotesi di una riduzione della cubatura assentita, riconoscendo al promissario acquirente un diritto di recesso solo al verificarsi di una diminuzione percentuale superiore a quella pattuita. L’interpretazione del contratto, risolvendosi in un’indagine di fatto affidata al giudice di merito, è censurabile in Cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica, dovendo il ricorrente dimostrare in quale modo il giudice se ne sia discostato, non essendo sufficiente contrapporre una diversa e pur plausibile lettura delle clausole. È inammissibile, in caso di “doppia conforme”, il motivo di ricorso ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., se il ricorrente non indica le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito dimostrandone la diversità.

Il Fatto

Una società, dopo aver versato un ingente importo in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita di un terreno, riceveva un decreto ingiuntivo per la restituzione delle somme, rigettato all’esito dell’opposizione dei promittenti venditori. Il Tribunale accertava il carattere non essenziale del termine per la stipula del definitivo, prorogato dalle parti, e l’assenza di inadempimento dei venditori, dichiarando invece inadempiente la società per non aver accettato l’invito a stipulare.

La società, soccombente in appello, proponeva ricorso per cassazione, deducendo che l’efficacia del contratto fosse subordinata, quale condizione sospensiva, non solo alla cancellazione del vincolo del Parco dell’Appia Antica ma anche alla reale edificabilità della porzione di terreno, con la conseguente legittimità del proprio recesso.

La Motivazione della Corte

I giudici di legittimità hanno ritenuto il primo motivo infondato, rammentando che l’interpretazione del contratto è un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, la cui decisione non deve essere l’unica astrattamente possibile, ma solo una delle plausibili interpretazioni. La sentenza impugnata aveva correttamente considerato che gli artt. 2 e 6 del preliminare individuavano espressamente come unica condizione quella della cancellazione del vincolo, mentre l’art. 3 riconosceva il diritto di recesso del promissario acquirente solo in caso di diminuzione della cubatura realizzabile superiore al 20% rispetto a quella pattuita.

La Corte ha evidenziato che la circostanza che la cubatura edificabile fosse compresa nello stesso oggetto del contratto in sé esclude che potesse costituire anche condizione sospensiva, dovendosi interpretare le clausole le une per mezzo delle altre, anche alla luce del comportamento successivo della società contraente, che aveva esercitato il recesso solo lamentando l’esistenza del vincolo e non la questione della cubatura.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: la censura ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., in presenza di “doppia conforme”, avrebbe richiesto l’indicazione delle ragioni di fatto diverse poste a fondamento delle due decisioni di merito; la questione della vendita a misura, invece, è risultata nuova, non essendo mai stata trattata nei gradi di merito e non essendo deducibile per la prima volta in sede di legittimità.

Il terzo motivo è stato infine rigettato, non ravvisandosi alcuna omessa pronuncia sulla risoluzione del contratto per scadenza del termine, essendo stato accertato che alla data di scadenza il vincolo era insussistente e non ravvisandosi una condizione sospensiva in relazione alla cubatura. Il ricorso è stato integralmente rigettato con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese.