Trascrizione immobiliare: no al grave inadempimento dell’acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 245 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mancato compimento delle attività necessarie a consentire la trascrizione della scrittura privata di compravendita immobiliare non integra grave inadempimento dell’acquirente e non legittima la risoluzione del contratto per colpa di quest’ultimo. La trascrizione immobiliare ha funzione dichiarativa e assolve all’esclusiva finalità di risolvere il conflitto fra più acquirenti del medesimo bene, tutelando quindi soltanto il diritto reale dell’acquirente, essendosi il venditore già spogliato della proprietà con il contratto. Il rifiuto di collaborare alla formalità non arreca alcun nocumento all’alienante e semmai lede “contra se” il compratore. La stipula dell’atto pubblico è esuberante rispetto allo scopo, essendo sufficiente l’autenticazione delle firme.

Il Fatto

Un venditore aveva promesso di alienare taluni appezzamenti di terreno e aveva immesso l’acquirente nel possesso dei fondi. Poiché quest’ultimo non aveva inteso addivenire alla stipula dell’atto pubblico definitivo, il venditore lo convenne in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento e il risarcimento del danno. Il convenuto contestò il titolo di proprietà in capo all’attore e, in via riconvenzionale, domandò la declaratoria di acquisto del fondo, in subordine la risoluzione per colpa dell’attore.

Il Tribunale, intervenuti gli eredi del primigenio attore, qualificò il contratto come compravendita e non come mero preliminare, reputò gravemente inadempiente il compratore e, risolto il contratto, lo condannò a restituire i fondi e a risarcire il danno. La Corte d’appello rigettò l’impugnazione dell’acquirente. Questi ricorse in cassazione deducendo, con il primo motivo, che la trascrizione risponde all’esclusivo interesse del compratore, con conseguente impossibilità di fondare sulla sua omissione la risoluzione del contratto.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo. L’argomento del ricorrente corrisponde, secondo il Collegio, alla corretta interpretazione delle finalità della trascrizione immobiliare dichiarativa. Il contratto di compravendita redatto per iscritto è pienamente valido, mentre la trascrizione nei registri immobiliari assolve all’esclusiva funzione di risolvere il conflitto fra più acquirenti del medesimo immobile. La formalità, dunque, tutela solo il diritto reale dell’acquirente, poiché il venditore si è già spogliato del diritto con il contratto.

Il Collegio aggiunge che la stipula dell’atto pubblico al fine di poter trascrivere risulta esuberante rispetto allo scopo, essendo sufficiente che le firme siano autenticate. Il venditore, ove il compratore non intenda procedere alla reitera dello strumento con atto pubblico o con nuova scrittura privata autenticata, può chiedere la verifica della scrittura, con addebito del costo del giudizio d’accertamento alla parte riottosa.

Ne deriva l’esclusione del grave inadempimento dell’acquirente: questi, pur non collaborando all’attività giuridica propedeutica alla trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare, e semmai lede “contra se”.

La Corte richiama inoltre il condiviso orientamento secondo cui la sentenza che accerta l’avvenuto trasferimento della proprietà a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l’accertamento, con efficacia di giudicato, dell’autenticità della sottoscrizione. Ne consegue che la pronuncia giudiziale non può essere trascritta, non rientrando in alcuna delle fattispecie dell’art. 2643 cod. civ., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell’art. 2657 cod. civ. (Sez. 2, n. 13695 del 22.06.2011, conf. 13924/2002).

I motivi dal secondo al sesto restano assorbiti dall’accoglimento del primo. La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Lecce in altra composizione, che riesaminerà la vicenda applicando il principio di diritto enunciato e regolerà le spese del giudizio di legittimità.