Vincolo espropriativo su terreno promesso in vendita e presupposizione (Cass. civ. Sez. II n. 13435 del 15.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Una modifica urbanistica con la previsione di un vincolo preordinato all’esproprio, intervenuta successivamente alla stipula di un contratto preliminare di compravendita di terreno, abilita il promissario acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per il venir meno della causa in concreto, ovvero in applicazione dell’istituto della presupposizione, qualora si accerti che l’acquisto si fondava sull’attuale assetto urbanistico del bene promesso in vendita e che tale assetto ne consentiva una potenziale modifica da destinazione agricola ad area edificabile. Il vincolo preordinato all’esproprio, pur non essendo ablativo, ha carattere puntuale e non generalizzato: esso incide sulla utilizzabilità e sulla commerciabilità del bene già prima del decreto di esproprio, imponendo al proprietario di non utilizzarlo in contrasto con la destinazione dell’opera.

Il Fatto

Una società agricola promissaria acquirente citava in giudizio i promittenti venditori chiedendo la risoluzione di un contratto preliminare avente ad oggetto terreni a destinazione agricola. Il prezzo pattuito era sensibilmente superiore al valore agricolo delle aree, perché collegato a una prospettata operazione di sviluppo urbanistico. Dopo la stipula, e in pendenza del termine prorogato per il definitivo, l’amministrazione comunale approvava una variante stradale il cui tracciato incideva pesantemente sull’area promessa in vendita.

La promissaria acquirente esercitava il recesso e chiedeva il doppio della caparra; i venditori contestavano la legittimità del recesso. Il Tribunale e, in sede di impugnazione, la Corte d’Appello rigettavano le doglianze dell’acquirente, escludendo ogni inadempimento dei venditori e negando rilievo al vincolo in assenza di un provvedimento definitivo di esproprio. La società proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il collegio, condividendo le conclusioni del Procuratore Generale, esamina congiuntamente il primo e il quarto motivo, incentrati sulla rilevanza del vincolo preordinato all’esproprio e sulla impossibilità sopravvenuta. La Corte ribadisce che tale vincolo si distingue dal vincolo conformativo derivante dal piano regolatore generale: non è espressione della potestà di governo del territorio, ma costituisce un provvedimento puntuale, afferente a uno specifico bene, correlato al futuro esproprio e a validità limitata nel tempo.

Erra dunque la Corte territoriale nel ritenere che, fino all’adozione del decreto di esproprio, il vincolo sia privo di effetti. Richiamando la Corte costituzionale n. 270 del 2020, la Suprema Corte osserva che, una volta apposto il vincolo, il proprietario resta titolare del diritto e nel possesso del bene, ma non può utilizzarlo in contrasto con la destinazione dell’opera. L’atto è impugnabile dinanzi al giudice amministrativo proprio perché già produttivo di effetti giuridici.

La Corte dà continuità all’orientamento secondo cui le diverse determinazioni dell’amministrazione in materia urbanistica possono determinare, in applicazione della presupposizione, la risoluzione del contratto. Richiama in particolare Sez. II n. 13578 del 1991 e Sez. II n. 8200 del 1990, nonché Sez. II n. 27916 del 2017, secondo cui la falsa rappresentazione della potenzialità edificatoria può integrare errore di fatto o operare la garanzia ex art. 1489 cod. civ., mentre le sopravvenute determinazioni urbanistiche possono fondare la risoluzione per presupposizione.

Nel caso di specie la fattispecie presenta due peculiarità: si tratta di un preliminare, con alea ancora a carico del promittente venditore, e vi è piena consapevolezza della destinazione agricola dell’area. La Corte afferma il principio per cui la modifica urbanistica con previsione del vincolo espropriativo, sopravvenuta alla stipula, abilita l’acquirente a chiedere la risoluzione per il venir meno della causa in concreto, ove si accerti che l’acquisto si fondava sull’assetto urbanistico del bene e che dopo la stipula si è determinato oggettivamente un ulteriore e imprevedibile limite alla potenziale edificabilità.

Il giudice del merito dovrà valutare la compromissione del programma negoziale alla luce delle singole clausole, del prezzo e del comportamento tenuto dopo la stipula, esaminando gli artt. 5 e 6 del preliminare. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione; i restanti motivi restano assorbiti.