Ordine di demolizione non notificato al comproprietario e acquisizione al patrimonio comunale (C.G.A.R.S. n. 530 del 09.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione è atto ricettizio, la cui efficacia è subordinata alla regolare notifica al destinatario. Nel caso di bene in comproprietà, l’omessa notifica dell’ordine di demolizione a uno dei comproprietari non ne inficia la legittimità, ma ne impedisce l’efficacia nei confronti del soggetto pretermesso, con la conseguenza che la sanzione acquisitiva non può operare nei suoi confronti. Il termine oltre il quale si verifica di diritto l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio comunale non decorre per nessuno dei comproprietari finché tutti non ne abbiano ricevuto rituale comunicazione. Il provvedimento che accerta l’inottemperanza e dispone contestualmente l’acquisizione ha natura mista e non di mero accertamento. L’acquisizione dell’area ulteriore rispetto al sedime richiede uno specifico supplemento motivazionale, non essendo sufficiente il limite dimensionale previsto dall’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

Due coniugi acquistano in comproprietà un appezzamento di terreno. Su di esso la moglie realizza, senza autorizzazione edilizia, un seminterrato. Il Comune ingiunge la demolizione con ordinanza notificata alla sola comproprietaria e non al marito, al quale l’ordine non è mai stato rivolto. Decorso inutilmente il termine, il Comune accerta l’inottemperanza e dispone l’acquisizione gratuita delle opere e dell’intera area pertinenziale, pari a circa 889 mq.

Il comproprietario impugna il provvedimento davanti al TAR Sicilia, deducendo la mancata notifica dell’ordine di demolizione, la violazione delle norme procedimentali e l’omessa specificazione dell’area acquisita oltre il sedime. Il TAR respinge il ricorso, ritenendo sufficiente la notifica alla sola coniuge e qualificando l’ordinanza comunale come mero accertamento dell’inottemperanza. Propone appello il comproprietario pretermesso.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. ritiene fondato il primo motivo, rilevando che il primo giudice ha frainteso la censura: l’appellante non contesta la legittimità dell’ordine di demolizione in sé, ma l’applicabilità della sanzione acquisitiva nei confronti del comproprietario non destinatario della notifica dell’atto presupposto. La questione centrale attiene dunque all’efficacia dell’ordinanza di demolizione verso il comproprietario pretermesso e alle conseguenze di tale omissione sulla sanzione comminata contestualmente all’accertamento dell’inottemperanza.

La Corte richiama l’orientamento secondo cui, in caso di beni in comproprietà, l’omessa notifica non inficia la legittimità dell’ordine ma ne impedisce l’efficacia verso il soggetto pretermesso, e il termine di acquisizione di diritto non decorre per nessuno dei comproprietari sino a che tutti non abbiano ricevuto rituale comunicazione (Consiglio di Stato, sez. VI, 13 aprile 2022, n. 2772). Nel caso di specie è pacifico che l’ordinanza sia stata notificata alla sola coniuge. La Corte precisa che, anche applicando una presunzione di conoscenza in capo al coniuge convivente, resta insuperato il dato che l’ordine nulla ha inteso ingiungere all’appellante: egli non può qualificarsi inottemperante rispetto a un ordine emanato unicamente nei confronti della moglie.

Parimenti fondato è il secondo motivo. Dall’esame dell’ordinanza comunale emerge che essa non ha natura di mero accertamento, ma dispone contestualmente l’acquisizione delle opere e dell’area pertinenziale: ha dunque natura mista. Il primo giudice ha errato nel qualificarla come atto di accertamento, trascurando che l’appellante, se avesse avuto tempestiva notizia dell’ordine, avrebbe potuto attivarsi per l’adempimento e salvare la proprietà del terreno.

Sotto altro profilo, l’acquisizione dell’intera superficie del lotto appare sproporzionata per carenza di motivazione sulla sua misura. Per l’area di sedime è sufficiente l’identificazione dell’abuso, mentre per l’ulteriore area necessaria occorre uno specifico supplemento motivazionale (Consiglio di Stato, sez. V, 28 aprile 2023, n. 3674). Il limite delle dieci volte la superficie utile abusivamente costruita posto dall’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 non esonera l’amministrazione dal motivare sull’estensione oltre il sedime.

L’appello è pertanto accolto e il provvedimento di acquisizione annullato, non essendosi perfezionata la fattispecie acquisitiva per difetto del presupposto ordine di demolizione rivolto all’appellante. Resta fermo il riesercizio del potere in capo all’amministrazione e l’irretrattabilità dell’ordine di demolizione per la controinteressata. Le spese del doppio grado seguono la soccombenza.