Demolizione e ricostruzione in centro storico: necessaria la previa pianificazione attuativa (Cons. Stato n. 10450 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona territoriale omogenea A il divieto di demolizione e ricostruzione degli edifici con modifica di volumetria, ove non sorretto da un piano attuativo, non è superabile mediante intervento edilizio diretto. La previsione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 postula una previa pianificazione attuativa e la clausola di salvezza delle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti non opera in presenza di disposizioni che si limitino a disciplinare genericamente l’edificio, come quelle sui gradi di protezione. La deroga consiliare prevista dalle N.T.O. per il superamento del grado di protezione concerne le sole limitazioni imposte dal grado medesimo e non anche le residue prescrizioni dello strumento urbanistico. Il divieto posto dall’art. 2-bis, comma 1-ter ha natura duplice e presidia tanto le distanze quanto l’assetto delle zone A, con valenza urbanistica.

Il Fatto

Una società intende recuperare un compendio immobiliare dell’ex Questura, situato nel centro storico e classificato dal Piano degli Interventi in zona A – sottozona A1. Nel 2012 ottiene un permesso di costruire per la ristrutturazione, che per uno dei corpi prevedeva accorpamento di superfetazioni e una rimessa interrata. Nel 2020 chiede una variante per demolire e ricostruire quel corpo con diversa sagoma e sedime e per un ulteriore piano interrato dell’autorimessa, in deroga alle N.T.O. che per il grado di protezione 3 escludono la demolizione e ricostruzione.

Il Consiglio comunale accorda la deroga con deliberazione n. 21 del 2021, previo parere favorevole della Soprintendenza. Il condominio confinante e alcuni proprietari impugnano la delibera, la proroga del termine dei lavori, il diniego di decadenza del titolo e il nuovo permesso di costruire rilasciato nel 2022. Il TAR Veneto respinge il ricorso; la società appella per contestare la statuizione sfavorevole e la condanna alle spese.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto la qualificazione dell’intervento operata dal giudice di primo grado e la ritiene un obiter dictum, privo di relazione causale con il decisum, poiché la decisione si fonda sull’assorbente rilievo della mancanza del piano urbanistico attuativo. Il motivo è quindi infondato.

Sul secondo mezzo il Consiglio ricostruisce l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, dal testo originario alla novella del d.l. n. 76/2020, che ha ricondotto alla ristrutturazione anche la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Il dato decisivo resta però l’art. 2-bis, comma 1-ter: le ricostruzioni con modifica di volumetria in pieno centro storico sono possibili solo se ammissibili in base a piani attuativi, non mediante edificazione diretta. La ratio è evitare che interventi scollegati da un disegno pianificatorio snaturino aree con caratteri storico-identitari.

L’art. 44, punto 3.4, delle N.T.O. vieta gli interventi diretti di demolizione e ricostruzione per gli edifici in zona A1, ammettendoli solo nelle sottozone AR o negli ambiti di riqualificazione. Non vale invocare la normativa sui gradi di protezione: essa tutela il pregio architettonico e consente deroghe al solo grado di tutela, non alle norme del testo unico. La deroga dell’art. 22.4 delle N.T.O. concerne, per il suo tenore letterale, le sole limitazioni imposte dal grado di protezione; il divieto dell’art. 2-bis, invece, ha valenza urbanistica e presidia l’omogeneo assetto dell’edificato, secondo il richiamo a Cons. Stato, sez. IV, n. 9887 del 2025.

Il Collegio esclude poi che la clausola di salvezza degli strumenti urbanistici vigenti consenta di prescindere dal piano attuativo, poiché occorre una espressa previsione in tal senso. L’appello è pertanto respinto.

Quanto alle spese del primo grado, il potere discrezionale del giudice incontra il solo limite di statuizioni abnormi. La soccombenza reciproca che legittima la compensazione presuppone domande contrapposte accolte o rigettate, o accoglimento parziale; la soccombenza su questioni preliminari non basta a fronteggiare la soccombenza sostanziale. La condanna alle spese è quindi confermata.