Esenzione ICI aree edificabili destinate ad attività assistenziale solo potenziale (Cass. civ. Sez. V n. 2364 del 31.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’esenzione ICI di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, non è sufficiente la disponibilità di un’area edificabile che il piano urbanistico destini, in parte, alla realizzazione di strutture volte allo svolgimento di attività assistenziale. La norma agevolativa, di stretta interpretazione, si applica ai soli fabbricati, da costruire o ristrutturare, cui sia stata concretamente impressa la destinazione agevolata, anche se transitoriamente inutilizzati. È necessario un comportamento attivo e dinamico del proprietario, volto a realizzare concretamente e tempestivamente quella destinazione solo potenziale. La sussistenza del requisito oggettivo, onere del contribuente, non può desumersi esclusivamente da documenti che attestino a priori il tipo di attività cui l’immobile è destinato.

Il Fatto

Il Comune ricorrente ha impugnato sei sentenze della Commissione tributaria regionale delle Marche, relative agli anni d’imposta dal 2006 al 2011, emesse in parziale accoglimento degli appelli comunali. Gli avvisi di accertamento riguardavano un’area edificabile di proprietà di un ente religioso, ricadente in zona destinata dal P.R.G. alla edificazione di strutture di assistenza per anziani e residenziali; una quota massima del 30% della volumetria realizzabile era destinata a edilizia residenziale.

L’ente contribuente aveva impugnato gli atti impositivi invocando l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992, sul rilievo di non svolgere attività commerciale. I giudici di primo grado avevano accolto i ricorsi; la CTR, in parziale accoglimento, ha circoscritto l’esenzione al settanta per cento delle aree.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, articolato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), c.p.c., è respinto. La Corte, richiamando le Sezioni Unite n. 8053 del 2014, ribadisce che il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto al minimo costituzionale: è denunciabile solo l’anomalia che si traduce in mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa. Le sentenze d’appello affermano con chiarezza il diritto all’esenzione per le ragioni esposte; non presentano quindi alcuna insanabile contraddittorietà.

Il secondo motivo è fondato. La Corte ricostruisce l’evoluzione dell’art. 7, dal testo vigente dal 2003 al 2005 alle modifiche del d.l. n. 203 del 2005 e dell’art. 39 del d.l. n. 223 del 2006, che ha reso esente l’attività «che non abbia esclusivamente natura commerciale». Le condizioni dell’esenzione sono cumulative: requisito soggettivo e requisito oggettivo. Quest’ultimo va accertato in concreto, verificando che l’attività, pur esente, non sia svolta con modalità commerciali.

Nella specie il requisito soggettivo non è contestato. Quanto al requisito oggettivo, la natura non esclusivamente commerciale deve valutarsi con riferimento non a un edificio esistente, ma a un’area edificabile destinata dal P.R.G. a strutture socio-assistenziali e, per il 30% della volumetria, a strutture commerciali. La Corte richiama i principi di Cass. n. 9948 del 2008 e Cass. n. 10289 del 2019: l’esenzione non spetta quando l’immobile perda il carattere di strumentalità, mentre l’inutilizzabilità per stato transitorio e reversibile non la preclude.

Diversamente dalle pronunce gemelle Cass. nn. 9788 e 9791 del 2017, relative a un’area già impegnata con concessione edilizia, nel caso di specie non risulta alcun permesso a costruire per attività esente: vi era solo il progetto del piano di lottizzazione e l’iter amministrativo era ancora in itinere. Il P.R.G. prevedeva inoltre volumi residenziali. L’esenzione, norma speciale e derogatoria, richiede l’utilizzo effettivo o la destinazione concreta dell’area alle attività protette.

Sono respinte le ulteriori deduzioni: l’art. 91-bis del d.l. n. 1/2012 opera solo dal 2013 per le unità a utilizzazione mista, e l’art. 1, comma 71, l. n. 213/2023 concerne il comodato e gli immobili strumentali, ipotesi estranee alla fattispecie. Le sentenze impugnate sono cassate, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche in diversa composizione.