Frazionamento immobiliare storico esente da permesso di costruire (TAR Campania n. 3211 del 17.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento di un’unità immobiliare in più unità costituisce, nel regime vigente al momento dell’esercizio del potere sanzionatorio, intervento di manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001 e non è soggetto a permesso di costruire. La sanzione demolitoria dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, con le conseguenze dell’acquisizione gratuita e della sanzione pecuniaria per inottemperanza, presuppone un intervento realizzato in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. Sull’epoca di realizzazione del manufatto anteriore al 1967 grava sul privato un onere di allegazione, temperato secondo ragionevolezza: se il ricorrente offre elementi plurimi e plausibili e il Comune non replica con dati certi, la natura abusiva deve escludersi. Il vincolo paesaggistico non giustifica la demolizione quando l’intervento non ha comportato incrementi di volume o di superficie.

Il Fatto

La ricorrente impugna l’ordinanza con cui il Comune di Capri, ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, ha ingiunto la rimozione di interventi edilizi e il ripristino dello stato dei luoghi, con avvertimento della demolizione d’ufficio e dell’acquisizione dell’area al patrimonio comunale. La contestazione riguarda modifiche interne a due appartamenti, un locale ripostiglio, l’ampliamento di un bagno e il frazionamento delle unità immobiliari derivanti da un atto di donazione e divisione.

La ricorrente sostiene che le unità fossero autonome fin dall’origine e che il frazionamento abbia rilievo solo catastale. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto. Nelle more la ricorrente ha rimosso o sanato le opere contestate ai primi due punti, con sopravvenuta carenza di interesse su quella parte.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara anzitutto l’improcedibilità parziale delle censure relative alle opere rimosse o sanate. Resta da esaminare la sola contestazione sul frazionamento, che il Comune assume realizzato urbanisticamente con l’atto notarile e privo di titolo.

Sul piano dell’onere probatorio il TAR richiama il principio di vicinanza della prova: spetta al privato dimostrare l’epoca risalente del manufatto, ma solo la deduzione di concreti elementi di fatto trasferisce l’onere della prova contraria sull’Amministrazione. Richiama in proposito Cons. Stato, sez. VI, n. 7770 del 25.09.2024 e il temperamento di ragionevolezza indicato da TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 1 del 02.01.2024, che a sua volta richiama Cons. Stato, sez. VI, n. 3177 del 18.07.2016.

Nel caso concreto il frazionamento non ha consistenza materiale e non sono individuabili prove fotografiche. La peculiare genesi dei corpi di fabbrica, le distinte utenze elettriche anteriori al 1967, la perizia giurata e l’autorizzazione paesaggistica rendono però ragionevole collocare il frazionamento prima del 1967. Il Collegio esclude che occorra una querela di falso per leggere l’atto di donazione, la cui locuzione sul frazionamento non è univoca. Il Comune, dal canto suo, non indica quale norma anteriore al 1967 imponesse il titolo.

Cadono anche i rilievi sul regime sanzionatorio. Anche a voler ipotizzare la necessità del titolo, non è provato che esso coincidesse con un permesso di costruire. Richiamando Cons. Stato, sez. II, n. 9443 del 25.11.2024, il TAR ribadisce che si applica la disciplina vigente al momento dell’esercizio del potere sanzionatorio. Il frazionamento rientra quindi nella manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001 e non giustifica la demolizione.

Il vincolo paesaggistico resta irrilevante, poiché l’art. 149, comma 1, lett. a), d.lgs. 42/2004 esclude l’autorizzazione per interventi senza incrementi di volume o superficie. L’ordinanza è annullata nella parte relativa al frazionamento, con compensazione integrale delle spese.