Frazionamento e mutamento d’uso: l’abuso si valuta nel suo insieme (Cons. Stato n. 5146 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La valutazione di un intervento edilizio composto da più opere si effettua in modo globale e non atomistico, non potendosi frazionare l’abuso in singoli interventi per verificare se ciascuno, isolatamente, sia assentibile. Il frazionamento dell’immobile in più unità residenziali, con mutamento di destinazione d’uso da agricolo a residenziale e incremento del carico urbanistico, non integra manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, ma ristrutturazione edilizia ai sensi della lett. d) della medesima norma. Il nulla osta sismico deve essere richiesto prima dell’esecuzione delle opere, mentre la sanatoria di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 va domandata entro il termine assegnato per la demolizione. Per gli abusi di ristrutturazione la demolizione è la sanzione primaria; la fiscalizzazione presuppone la documentata impossibilità di rimuovere le opere senza compromettere quelle legittime.

Il Fatto

Roma Capitale, con determinazione dirigenziale del 18.10.2022, ha ordinato alla società proprietaria e al responsabile la rimozione, entro 120 giorni, di opere edilizie eseguite in difformità da una SCIA del 2019. Quest’ultima riguardava solo una diversa distribuzione degli spazi interni e piccole modifiche prospettiche; le opere contestate avevano invece prodotto il frazionamento dell’immobile e la creazione di più unità abitative in zona agricola.

La proprietà e il responsabile impugnavano il provvedimento davanti al TAR Lazio, deducendo la sanabilità dei singoli interventi, l’assenza del vincolo sismico, l’inapplicabilità della disciplina impugnata e la sproporzione della demolizione. Il TAR respingeva il ricorso, qualificando il complesso delle opere come ristrutturazione edilizia e negando la sanabilità. Avverso tale pronuncia è stato proposto appello, con contestazione della valutazione unitaria dell’intervento e della sanzione demolitoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara l’appello manifestamente infondato. Il primo passaggio riguarda il metodo di valutazione: un intervento composto da più opere va esaminato complessivamente, non in termini atomistici, secondo consolidata giurisprudenza amministrativa richiamata dalla decisione (Cons. Stato, Sez. II, n. 1184 del 2026; Cons. Stato, Sez. VI, n. 1350 del 2021). La tesi difensiva dell’assenza di aumento di volumetria o di modifica dei prospetti è superflua: anche ammesso il presupposto, resta il dato del frazionamento.

Da un’unica unità originaria sono state ricavate quattro unità residenziali, con opere interne e mutamento di destinazione d’uso da agricolo a residenziale. La qualificazione come manutenzione straordinaria è esclusa dal limite generale posto dall’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, che vieta l’aumento del carico urbanistico e il cambio di destinazione. L’intervento rientra quindi nella lett. d), quale ristrutturazione edilizia.

Sul piano procedurale il Collegio precisa due termini: il nulla osta sismico doveva essere richiesto prima dell’esecuzione delle opere; l’istanza di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 andava presentata entro il termine assegnato per la demolizione, come chiarito dall’Adunanza Plenaria n. 36/2023.

Quanto alla dedotta sproporzione della sanzione, la Corte ribadisce che la demolizione è la misura primaria per gli interventi di ristrutturazione eseguiti senza o in difformità dal titolo, ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001. La fiscalizzazione è ammessa solo a fronte della documentata impossibilità di rimuovere le opere senza compromettere la stabilità di quelle legittime. Tale circostanza non è stata provata e può comunque essere dedotta in sede di esecuzione dell’ordinanza.

L’appello è pertanto respinto; le spese sono compensate in ragione dell’avvio, da parte degli appellanti, delle opere di rimozione.