IMU: l’esenzione prima casa spetta a una sola unità catastale, non a due immobili contigui (Cass. civ. Sez. V n. 23650/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione dall’IMU può essere riconosciuta a un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e non può essere estesa, stante la natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, a ulteriori unità immobiliari contigue e contemporaneamente utilizzate, ancorché acquistate con espressa dichiarazione di pertinenzialità, laddove non sia intercorsa — in un lasso di tempo ragionevole e necessario all’eventuale svolgimento di lavori edilizi — l’unificazione dell’accatastamento. L’orientamento formatosi in tema di ICI, che consentiva l’agevolazione per tutte le unità contemporaneamente utilizzate a prescindere dal loro accatastamento, non è estensibile all’IMU, data la diversa formulazione dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, che definisce abitazione principale l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare.

Il Fatto

Una contribuente impugnava quattro avvisi di rettifica relativi alle annualità dal 2013 al 2016, riferiti a un subalterno di un immobile napoletano di cui è comproprietaria in regime di comunione legale con il coniuge. Il ricorso era respinto in primo grado.

La Commissione tributaria regionale della Campania accoglieva l’appello. Riteneva che la contribuente avesse offerto la prova della destinazione unitaria dei due subalterni di cui è comproprietaria con il marito, in quanto strutturalmente e funzionalmente unificati de facto e iscrivibili al catasto urbano quale unica unità, con conseguente pieno diritto all’agevolazione per entrambi gli immobili, avendovi la contribuente stabilito dimora e residenza. Il Comune ricorreva per cassazione con un unico motivo, sostenendo che nell’ICI la definizione di abitazione principale non faceva riferimento al numero delle unità immobiliari ma alla sola destinazione a dimora abituale, mentre l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 àncora l’IMU a un singolo immobile iscritto o iscrivibile in catasto, così da escludere che due unità contigue possano entrambe ricadere nell’agevolazione.

La Motivazione della Corte

Il motivo è fondato. La Corte richiama un proprio precedente recente, reso — secondo quanto affermato dalla stessa controricorrente in memoria — sui medesimi immobili nei confronti del coniuge comproprietario, e ne conferma l’impostazione: l’orientamento di legittimità formatosi in tema di ICI sul contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari non può essere esteso all’IMU, in ragione della diversa formulazione dell’esenzione.

Il confronto tra i due regimi è esplicito. In materia di ICI l’utilizzo contemporaneo di più unità consentiva l’applicazione a tutte dell’aliquota agevolata — divenuta totale esenzione dal 2008 — purché il complesso abitato non trascendesse la categoria catastale delle unità che lo componevano, assumendo rilievo non il loro numero ma l’effettivo impiego ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, ferma la spettanza della detrazione una sola volta. Su quella base la Corte aveva cassato pronunce che pretendevano l’unitario accatastamento. Quella conclusione, riferita a unità contigue diversamente accatastate ma destinate in concreto a fungere da abitazione principale, è stata invece dichiarata inapplicabile all’agevolazione IMU.

Il fondamento è il tenore letterale della norma, che si diversifica in modo evidente dalla previsione sull’ICI e contiene un’inequivocabile limitazione a un’unica unità immobiliare: l’imposta non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze, salve le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. A ciò si aggiunge la natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, orientamento condiviso dalla Corte costituzionale.

La Corte respinge infine il sospetto di incostituzionalità prospettato dalla contribuente per il caso di unità attigue catastalmente distinte ma unificate de facto, giudicandolo manifestamente infondato. È rimessa alla discrezionalità del legislatore la determinazione dei presupposti per il godimento del beneficio; e nel dettare la disciplina di esenzione il legislatore ha inteso ragionevolmente superare il criterio della destinazione stabilito in tema di ICI, imponendo che l’immobile in cui il contribuente ha fissato dimora abituale e residenza anagrafica sia costituito da una sola unità iscritta o iscrivibile come tale. Ne discende l’onere, a carico del contribuente, di procedere ove ne ricorrano i presupposti all’accatastamento unitario delle unità contigue, per godere del beneficio per l’avvenire. Sentenza cassata e causa decisa nel merito ex art. 384, secondo comma, c.p.c., con rigetto dell’originario ricorso e condanna alle spese di tutti i gradi: Euro 1.150,00 per il primo grado, Euro 1.250,00 per il secondo, Euro 1.000,00 oltre Euro 200,00 di esborsi per la legittimità.