Indennità di esproprio per suoli inedificabili: necessaria la motivazione sulle utilizzazioni intermedie (Cass. civ. Sez. 1 n. 12425 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, la liquidazione dell’indennità per un suolo inedificabile non può discostarsi dal valore venale agricolo qualora il giudice del rinvio, pur escludendo l’esistenza di legali possibilità edificatorie ad iniziativa privata, riconosca un valore sensibilmente superiore richiamando genericamente i criteri del consulente tecnico, senza specificare quale utilizzazione intermedia – assentita dalla normativa vigente, sia pure previo conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative – giustifichi la maggiorazione. Incorre pertanto in un vizio di motivazione, rilevante come nullità della sentenza ex art. 132, n. 4, c.p.c., la pronuncia che, accertata la destinazione pubblicistica dell’area (nella specie, edilizia scolastica e parcheggi di pertinenza), ometta di indicare l’uso alternativo concreto che fonda la stima, in contrasto insanabile con le premesse fattuali accertate.

Il Fatto

Il Comune di Monterotondo aveva occupato e irreversibilmente trasformato un terreno di proprietà della Cassa di Risparmio di Rieti, destinato ad area di edilizia scolastica. La Corte d’Appello di Roma aveva inizialmente liquidato il danno parametrandolo al valore agricolo medio. A seguito di ricorso, la Cassazione, con ordinanza n. 5557/2018, aveva cassato la decisione, ritenendo illegittimo il criterio del valore agricolo medio alla luce delle sentenze della Corte Costituzionale n. 348 del 2007 e n. 181 del 2011, e aveva disposto il rinvio, affinché l’indennizzo fosse agganciato al valore venale del bene, tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria.

In sede di rinvio, la Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 16/2021, aveva liquidato l’indennità di esproprio in euro 93.021,60 e quella di occupazione in euro 19,50 al mq, tramite metodo comparativo, escludendo però la possibilità di usi diversi da quelli pubblicistici per la particella espropriata. Avverso tale pronuncia il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, lamentando la nullità della sentenza per motivazione carente e la violazione dell’art. 32 d.P.R. n. 327/2001.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi, ravvisandone la fondatezza. Il Collegio ha rilevato un contrasto insanabile nella motivazione della sentenza impugnata: da un lato, il giudice del rinvio aveva accertato, sulla base delle conclusioni del CTU, che per la particella espropriata non erano possibili, secondo il PRG e gli strumenti attuativi vigenti, altri usi diversi da quelli pubblicistici, con conseguente inedificabilità ad iniziativa privata; dall’altro, aveva stimato un valore del fondo sensibilmente superiore al valore venale agricolo, richiamando genericamente i criteri illustrati dal CTU, senza indicarli né valutarne la compatibilità con la destinazione urbanistica.

La decisione si fonda sul principio, già affermato nell’ordinanza di rinvio n. 5557/2018, secondo cui, all’interno della categoria dei suoli inedificabili, rivestono valore a fini indennitari le possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria, purché assentite dalla normativa vigente. Tale principio, tuttavia, impone al giudice di merito di individuare concretamente quale specifica utilizzazione intermedia sia giuridicamente realizzabile sul fondo, non potendo questi limitarsi a richiamare apoditticamente le conclusioni del consulente tecnico.

La Corte ha quindi concluso che la sentenza impugnata, avendo ritenuto non applicabile il criterio del valore agricolo senza indicare la diversa utilizzazione che giustificasse una valutazione superiore, è incorsa in un’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Ne consegue la cassazione con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, per nuovo esame e per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.