Inerzia e agibilità non legittimano l’abuso edilizio già commesso (Cons. Stato n. 8495 del 03.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La mera inerzia dell’amministrazione nell’esercizio del potere-dovere di repressione degli abusi edilizi non rende legittimo ciò che è illegittimo sin dall’origine e non radica alcun affidamento legittimo in capo al proprietario, che non è destinatario di alcun provvedimento favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata. Il certificato di agibilità e le autorizzazioni commerciali non incidono sul potere di reprimere gli abusi commessi nella realizzazione del fabbricato, poiché perseguono finalità diverse da quelle edilizio-urbanistiche. La presentazione di una domanda di accertamento di conformità non impone la sospensione del procedimento sanzionatorio né del processo, ma determina soltanto una temporanea inefficacia dell’ordine di demolizione, che riacquista efficacia in caso di rigetto, anche tacito, dell’istanza. Il principio di proporzionalità non opera in modo automatico in presenza del diritto di abitazione, dovendo l’interessato allegare e provare gli elementi sintomatici dell’abuso di necessità.

Il Fatto

Il proprietario di uno stabilimento balneare impugnava davanti al TAR Lazio l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la demolizione di una serie di opere realizzate in assenza di titolo edilizio in area sottoposta a vincolo paesaggistico: una struttura bar-ristorante in legno, un capannone adibito a deposito, un’area attrezzata con palcoscenico e gazebo, magazzini con annessa abitazione e un’area sportiva.

Il TAR, dopo aver disposto una consulenza tecnica d’ufficio, respingeva il ricorso. Il proprietario proponeva appello, lamentando l’affidamento maturato per effetto dell’inerzia decennale dell’amministrazione e del rilascio dell’agibilità e delle autorizzazioni all’esercizio dell’attività turistico-balneare, la preesistenza delle opere al 1967 e la pendenza di istanze di sanatoria, oltre alla violazione del principio di proporzionalità per essere l’ordine esteso all’abitazione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. In via preliminare, dichiara di non poter concedere il rinvio della discussione richiesto dall’appellante, non rientrando la prospettata interlocuzione con il Comune, per genericità e incertezza dei tempi, tra i casi eccezionali che ai sensi dell’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. consentono il differimento.

Sul primo motivo, la Corte ribadisce che il rilascio del certificato di abitabilità o di agibilità presuppone solo l’accertamento dell’insussistenza di cause di insalubrità, senza collegamento con finalità edilizio-urbanistiche, e non incide sul potere di reprimere gli abusi; parimenti irrilevanti sono le autorizzazioni commerciali (richiamando Cons. Stato, sez. II, 25 febbraio 2025, n. 1647). Quanto all’inerzia, essa non può rendere legittima l’edificazione sine titulo né radicare un affidamento qualificato (Cons. Stato, sez. VI, 10 gennaio 2020, n. 254).

Sul secondo motivo, il Collegio ritiene le conclusioni del c.t.u. ben argomentate e immuni da vizi: l’unica opera antecedente al 1967 è il capannone secondario, mentre le altre risultano realizzate o modificate successivamente e non sono qualificabili come provvisorie.

Sul terzo motivo, la Corte esclude che la domanda di accertamento di conformità imponga la sospensione del procedimento o del processo: essa determina solo una temporanea inefficacia dell’ordine di demolizione, che torna a spiegare effetti in caso di rigetto anche tacito (Cons. Stato, sez. III, 22 settembre 2025, n. 7449). La censura sulla proporzionalità è inoltre inammissibile perché nuova in appello e comunque infondata: la giurisprudenza richiamata (Cons. Stato, sez. II, 19 giugno 2024, n. 5502) esige che l’eccezionalità delle contingenze, la buona fede e l’assenza di alternative siano allegate e provate, ciò che nella specie è mancato.

L’appello è quindi respinto, con condanna dell’appellante alle spese processuali del grado.