Interesse del confinante ad impugnare la sanatoria edilizia del vicino (Cons. Stato n. 7259 del 01.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nelle controversie edilizie promosse dal proprietario confinante, l’interesse a ricorrere avverso il titolo in sanatoria del vicino non richiede la prova di un pregiudizio attuale già verificato, ma può fondarsi sulla allegazione del peggioramento dell’assetto urbanistico, dell’incremento del carico urbanistico, dell’alterazione del contesto edilizio e del deprezzamento del bene. Il mutamento di destinazione d’uso da deposito a residenza determina, secondo l’id quod plerumque accidit, un aumento stabile dell’utilizzazione dell’unità immobiliare e del numero dei fruitori. La regolarizzazione di un immobile inserito nel medesimo organismo edilizio non è fenomeno estraneo alla posizione degli altri proprietari, titolari di un interesse qualificato alla corretta conformazione del complesso. L’interesse può essere precisato e comprovato nel corso del processo, anche quando il pregiudizio sia contestato o la questione rilevata d’ufficio dal giudice.

Il Fatto

Gli appellanti sono comproprietari di un’unità immobiliare inserita in un complesso residenziale a villini a schiera, contigua e confinante con l’immobile dei controinteressati, acquisito nel 1986. Il piano rialzato di quest’ultimo era stato realizzato in forza di concessione edilizia del 1980; il piano seminterrato, edificato senza titolo e dichiarato ultimato nel 1982, era stato oggetto di una prima domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 47 del 1985, con destinazione a deposito e cantina, e poi di una seconda istanza di sanatoria per il mutamento di destinazione d’uso in residenziale.

Gli odierni appellanti chiedevano l’annullamento dei permessi di costruire in sanatoria rilasciati dal Comune. Il TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, dichiarava il ricorso inammissibile per carenza di interesse, ritenendo l’utilità perseguita collegata solo agli effetti del parallelo giudizio civile. Da qui l’appello, con cui gli interessati deducono la vicinanza qualificata all’intervento e gli effetti della trasformazione del locale sulla propria proprietà.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare la questione dell’interesse a ricorrere. Richiama l’orientamento della giurisprudenza amministrativa, e in particolare l’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, secondo cui l’interesse richiede un’utilità concreta e attuale ricavabile dall’annullamento dell’atto, ma nelle controversie edilizie del confinante può ravvisarsi anche nel pregiudizio arrecato all’immobile dall’intervento assentito.

Nel caso concreto gli appellanti non hanno dedotto solo un interesse riflesso connesso al giudizio civile. Hanno allegato una pluralità di effetti pregiudizievoli: il permesso che ha consentito il mutamento da deposito a residenza implica, secondo l’id quod plerumque accidit, un aumento stabile dell’utilizzazione dell’unità e del numero dei fruitori, con incremento del carico urbanistico, aggravio degli impianti comuni e maggiore pressione sui servizi. Rilevano anche l’alterazione del decoro architettonico e dell’equilibrio del complesso, nonché il possibile deprezzamento del valore di mercato dell’immobile degli appellanti.

Accertata la sussistenza dell’interesse, la declaratoria di inammissibilità del TAR è erronea. Poiché il giudice di primo grado non ha esaminato i motivi di merito, il Collegio li scrutinа e li respinge tutti. La prima censura, sulla tardività delle domande rispetto al termine dell’art. 35 della legge n. 47/1985, è infondata: il termine originario del 30 novembre 1985 fu prorogato al 31 marzo 1986 e poi al 30 settembre 1986 mediante maggiorazione dell’oblazione, sicché le istanze del 1° aprile 1986 e del settembre 1986 ricadono nel periodo utile.

Quanto al dedotto mutamento dell’oggetto del condono, il piano seminterrato era già realizzato nel 1982 e la seconda istanza riguardava solo la destinazione d’uso, con sostanziale coincidenza planimetrica; il mutamento senza opere non era allora soggetto a titolo edilizio. Sull’altezza interna del locale, inferiore al minimo del D.M. 5 luglio 1975, il Collegio distingue il profilo edilizio da quello dell’agibilità: l’art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985 consente la sanatoria in deroga ai requisiti regolamentari, salva la sicurezza statica e la prevenzione incendi. Infine, l’integrazione documentale risulta depositata entro il termine assegnato.

L’appello è quindi respinto e la sentenza di primo grado confermata con diversa motivazione, con compensazione delle spese.