Interessi passivi su mutui ipotecari: deducibilità senza vincolo di destinazione (Cass. civ. Sez. V n. 16170 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di deducibilità degli interessi passivi, l’art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007 non subordina l’agevolazione alla destinazione del finanziamento all’acquisto o alla costruzione degli immobili concessi in locazione. La norma richiede soltanto che gli interessi derivino da un finanziamento garantito da ipoteca e che gli immobili gravati dal vincolo siano destinati alla locazione. Deve pertanto disattendersi l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo della disposizione sarebbe circoscritto ai mutui contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione degli immobili, trattandosi di limitazione priva di riscontro nel testo normativo. L’effettiva destinazione delle somme finanziate ad altre finalità non è, di per sé, ragione di indeducibilità.

Il Fatto

La controversia trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria, per un determinato anno di imposta, ha disconosciuto interessi passivi portati in deduzione dalla società contribuente. Le somme erano riferite a mutui garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione commerciale e l’Ufficio ne ha contestato la deducibilità per assenza dei requisiti prescritti dall’art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007.

Dai controlli svolti per le annualità precedenti era emerso che parte del finanziamento bancario era stata impiegata per erogare finanziamenti fruttiferi ad altre società del gruppo, anziché per la costruzione o l’acquisizione degli immobili poi concessi in locazione. La società ha impugnato l’atto, senza successo in primo grado; la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha invece accolto l’appello, ritenendo che la norma non ponga limitazioni legate alle ragioni funzionali dei finanziamenti. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo, rubricato come violazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 35 e 36, della legge n. 244/2007 e dell’art. 109 del d.P.R. n. 917/1986, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., l’Amministrazione censura la sentenza d’appello per essersi limitata a una lettura meramente letterale della disposizione. Secondo la ricorrente, la deducibilità sarebbe riservata ai mutui ipotecari contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione di immobili destinati alla locazione.

La Corte ritiene il motivo infondato. Il giudice d’appello ha correttamente ricostruito la fattispecie: la norma si limita a sancire la non rilevanza, ai fini dell’art. 96 del d.P.R. n. 917/1986, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, collegando il beneficio a due sole condizioni. La prima è che gli interessi derivino da un finanziamento assistito da garanzia ipotecaria; la seconda è che gli immobili posti a garanzia siano destinati alla locazione.

Il Collegio richiama il proprio recente orientamento, secondo cui va disatteso l’argomento che vorrebbe limitare l’ambito oggettivo della disposizione ai soli interessi corrisposti su finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione degli immobili locati. Si tratta di una restrizione che non trova riscontro nel dato normativo, come affermato da Cass. n. 28804/2024, che a sua volta richiama Cass. nn. 21885 e 21880 del 2023, Cass. n. 22191/2023 e Cass. n. 22735 del 2023.

Ne discende il rigetto del ricorso e la condanna dell’Amministrazione al pagamento delle spese di lite. La Corte dà inoltre atto dell’insussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.