Intervento edilizio unitario qualificato come ristrutturazione e contributo dovuto (TAR Lombardia n. 829 del 19.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le definizioni delle categorie di interventi edilizi poste dall’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001 non consentono di frazionare la qualifica di un intervento unitario in relazione alle singole porzioni del fabbricato. Quando le opere realizzate determinano la trasformazione delle caratteristiche architettoniche, morfologiche o strutturali dell’edificio, l’intervento è riconducibile per intero alla ristrutturazione edilizia e non al restauro e risanamento conservativo, con conseguente debenza del contributo di costruzione ai sensi dell’art. 43, primo comma, della legge regionale n. 12 del 2005. La motivazione del provvedimento di rideterminazione degli oneri può essere sintetica quando gli elementi posti a fondamento della qualificazione siano di agevole comprensione per un tecnico dotato delle necessarie competenze professionali. È invece illegittima, per eccesso di presupposto, la quantificazione degli oneri fondata su un numero di unità immobiliari diverso da quello effettivamente realizzato.

Il Fatto

La società ricorrente ha realizzato in Milano un intervento edilizio su un edificio di sette piani, in forza di una SCIA presentata nel luglio 2019 e di successive varianti. Nell’originaria qualificazione, una parte dell’intervento era stata ascritta al risanamento conservativo, per il quale la normativa regionale non prevede il versamento del contributo di costruzione, e un’altra parte alla ristrutturazione edilizia.

Con provvedimento del 13 marzo 2024 il Comune ha rideterminato in aumento gli importi dovuti a titolo di contributo di costruzione, monetizzazione parcheggi e monetizzazione standard, qualificando l’intervento nella sua interezza come ristrutturazione edilizia e quantificando una maggiore somma di euro 626.079,59. La società ha impugnato il provvedimento e gli atti presupposti, proponendo poi motivi aggiunti dopo il deposito della documentazione dell’Amministrazione. L’istanza cautelare è stata accolta con ordinanza n. 1076 del 18 settembre 2024.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, il Collegio ricostruisce la distinzione tra le categorie dell’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, richiamato dall’art. 27 della legge regionale n. 12 del 2005. Il restauro e risanamento conservativo consiste in un insieme sistematico di opere finalizzate a garantire la conservazione e la funzionalità dell’organismo edilizio, nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali. La ristrutturazione edilizia è invece l’insieme sistematico di opere che determina la trasformazione dell’edificio.

Da qui la regola applicata: sono riconducibili alla ristrutturazione gli interventi che introducono un quid novi rispetto al precedente assetto, modificando le caratteristiche architettoniche, morfologiche o strutturali del manufatto, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa richiamata (TAR Lazio, sez. II, n. 24 del 2 gennaio 2025).

Il Collegio ritiene infondata la tesi del frazionamento delle qualifiche. Il regolamento edilizio comunale non consentirebbe di attribuire qualifiche differenti a porzioni di un unico intervento quando le opere, nel loro complesso, abbiano determinato la completa trasformazione del fabbricato. Nel caso concreto la prova documentale evidenzia la costruzione di due nuovi piani fuori terra e la realizzazione di balconi sorretti da un telaio esterno in cemento armato di nuova costruzione, esteso all’intera struttura. A ciò si aggiunge una modifica di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, con passaggio da una all’altra delle categorie funzionali autonome dell’art. 23-bis del d.P.R. n. 380 del 2001, con incidenza sul carico urbanistico.

Il provvedimento è giudicato adeguatamente motivato: gli elementi posti a base della qualificazione sono talmente incisivi ed evidenti da rendere agevole, per i tecnici della ricorrente, la comprensione delle ragioni dell’Amministrazione.

Sul secondo motivo, il Collegio ritiene generici i rilievi sulla determinazione del costo di costruzione, non indicando la ricorrente in quali errori concreti sia incorso il Comune nell’applicare il d.m. n. 801 del 1977 e la DGR n. V/53884 del 1994. La discrasia tra classe X e classe XI nelle relazioni istruttorie è priva di rilievo, essendo stata applicata in entrambi i casi la medesima aliquota del 20 per cento. È invece fondato il rilievo sulla monetizzazione parcheggi: la quantificazione è stata effettuata assumendo 37 unità immobiliari, mentre è pacifico che ne siano state realizzate 34. Il provvedimento è quindi annullato in parte qua, con obbligo di rideterminazione dell’importo. Il ricorso è accolto nei limiti indicati, con compensazione delle spese per soccombenza reciproca.