Locazione non abitativa: transazione e giudicato precludono l’indennità di avviamento (Cass. civ. Sez. III n. 5680 del 04.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, qualora il giudicato formatosi in un precedente giudizio abbia escluso il diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, la successiva transazione, che recepisce espressamente quel dictum e prosegue il rapporto locatizio, preclude la riproposizione della medesima domanda. La stipulazione di un nuovo contratto tra le stesse parti e sul medesimo immobile non integra novazione del rapporto, né deroga al giudicato, in difetto degli elementi dell’animus e della causa novandi: la variazione del canone o della scadenza è modifica accessoria. Il conduttore che abbia accettato il dictum, richiamando le norme sulla disciplina del rapporto, non può riaprire l’accertamento sulla natura dell’attività esercitata.

Il Fatto

Una struttura sanitaria conduttrice di un immobile ad uso non abitativo, adibito a casa di cura, agiva in giudizio per ottenere l’indennità per la cessazione del rapporto di locazione, nella misura piena di ventuno mensilità, oltre al risarcimento del danno da mancato pagamento. Il rapporto era cessato alla scadenza, a seguito di disdetta tempestiva della locatrice.

La locatrice eccepiva che il giudicato formatosi in un precedente giudizio aveva già escluso il diritto all’indennità di avviamento e che le parti, con successiva transazione, avevano proseguito il rapporto stipulando un nuovo contratto. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda; la Corte d’appello di Roma confermava. La conduttrice ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava violazione degli artt. 2909 e 1362 ss. c.c., sostenendo che il nuovo contratto del 1995, con effetto novativo e reciproche rinunce, avesse superato il dictum pretorile, relativo a un rapporto ormai cessato. Il secondo motivo censurava l’esclusione dell’art. 34, comma 1, legge n. 392/1978, per la natura dell’attività sanitaria, idonea a comportare contatti diretti con il pubblico.

La Suprema Corte rigetta il primo motivo, che assume carattere assorbente. La corte territoriale non aveva affatto accertato l’autonomia del nuovo rapporto, ma anzi ne aveva escluso la novazione, rilevando la prosecuzione del rapporto locativo secondo modalità identiche a quelle del primo contratto.

Richiamando un orientamento consolidato, la Corte ribadisce che la variazione del canone o della scadenza non integra novazione, trattandosi di modificazioni accessorie: occorrono il mutamento dell’oggetto o del titolo e la ricorrenza di animus e causa novandi, il cui accertamento spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.

Quanto alla transazione, l’abbandono dei giudizi in corso non poteva riferirsi al giudicato già formatosi. Le parti avrebbero potuto disporne gli effetti, ma non lo fecero: lo recepirono, con il richiamo espresso agli artt. 35 e 41 della legge n. 392/1978. Infine, la censura sull’art. 79 della legge n. 392/1978 è infondata: il contratto del 1995, stipulato sulla base del giudicato e in conformità ad esso, trova giustificazione nella causa della transazione e resta sottratto a quella disciplina.

Al rigetto consegue la condanna alle spese e l’attestazione dei presupposti per il contributo unificato, se dovuto.