Locazioni turistiche brevi, legittimo il contingentamento comunale nel centro storico (TAR Toscana n. 1362 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È legittimo il regolamento comunale che, in attuazione dell’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024, subordina a autorizzazione quinquennale lo svolgimento delle locazioni turistiche brevi e ne contingenta il numero, nel centro storico, alle unità immobiliari già destinate a tale attività alla data del 31 dicembre 2024. La disciplina regionale interseca in via prevalente le materie del turismo e del governo del territorio e persegue motivi imperativi di interesse generale, ai sensi dell’art. 9 della Direttiva 2006/123/CE. Il sindacato giurisdizionale resta sul piano della verifica della correttezza dell’istruttoria e dell’assenza di manifesta irragionevolezza, non potendo il giudice sostituire le scelte opinabili dell’amministrazione.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha adottato il “Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi” con deliberazione consiliare del 5 maggio 2025, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024. Il regolamento sottopone ad autorizzazione l’attività e, per la zona del nucleo storico, ne limita il numero alle unità immobiliari già destinate a locazione breve nel corso del 2024.

Operatori economici e proprietari di appartamenti destinati a locazione turistica hanno impugnato dinanzi al TAR Toscana il regolamento e la delibera di approvazione, deducendo quattro motivi: l’illegittimità costituzionale della legge regionale per invasione della competenza statale in materia di ordinamento civile e per violazione degli artt. 41, 42 e 23 Cost.; l’assenza di copertura legislativa delle prescrizioni regolamentari; l’illegittimità delle cause di decadenza e della durata quinquennale dell’autorizzazione; l’illegittimità della disciplina sanzionatoria. Nel corso del giudizio una ricorrente ha rinunciato agli atti; la Corte costituzionale ha respinto le questioni relative all’art. 59 con la sentenza n. 186/2025.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla Corte cost. n. 186/2025, che ha dichiarato inammissibili e infondate le questioni promosse nei confronti della legge regionale toscana. La Consulta ha chiarito che la disciplina delle locazioni turistiche brevi interseca in via prevalente le materie del turismo e del governo del territorio, entrambe di competenza regionale, e che la destinazione dell’immobile a locazione turistica non costituisce elemento essenziale del diritto di proprietà, ben potendo essere conformata dall’amministrazione.

Quanto alla compatibilità eurounitaria, il TAR richiama la sentenza C.G.U.E. “Cali Apartments” del 22 settembre 2020, che ha riconosciuto la legittimità di meccanismi autorizzativi volti a contrastare la scarsità di alloggi destinati alla locazione. Le finalità dell’art. 59, comma 2, l.r. n. 61/2024 — corretta fruizione turistica del patrimonio culturale, preservazione del tessuto sociale, offerta accessibile di alloggi — rientrano nei motivi imperativi di interesse generale dell’art. 4 della Direttiva 2006/123.

Sulla durata quinquennale dell’autorizzazione, il Collegio osserva che l’art. 11 par. 1 della Direttiva 2006/123 ammette eccezioni alla regola della durata illimitata quando il numero di autorizzazioni è limitato da un motivo imperativo di interesse generale o quando una durata limitata è giustificata da tale motivo. Il contingentamento integra l’eccezione di cui alla lettera b). La temporaneità consente di governare un fenomeno in rapida evoluzione senza consolidare rendite di posizione.

Il TAR esclude che manchi la copertura legislativa delle prescrizioni regolamentari: l’art. 6 richiama norme edilizie e igienico-sanitarie già vigenti; l’art. 7 rinvia ai parametri del regolamento edilizio e all’art. 109 T.U.L.P.S. in materia di identificazione degli ospiti. L’obbligo di esporre il Codice Identificativo Nazionale è stabilito dall’art. 13-ter del d.l. n. 145/2023. Le cause di decadenza costituiscono applicazione del principio del contrarius actus e dell’art. 19, comma 3, d.lgs. n. 59/2010.

Infine, il Collegio qualifica le scelte comunali come espressione di amplissima discrezionalità con forte componente di merito amministrativo. Il sindacato giurisdizionale si limita alla verifica dell’attendibilità dell’operato e dell’assenza di manifesta irragionevolezza. Il contingentamento, ancorché opinabile, non è manifestamente irrazionale rispetto alle finalità dichiarate. Il ricorso è respinto; le spese sono compensate.