Locazioni turistiche brevi: legittimo il divieto di nuovi insediamenti nel centro storico (TAR Toscana n. 1752 del 09.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli strumenti urbanistici comunali possono individuare, all’interno della categoria funzionale residenziale, articolazioni d’uso autonome e differenziate in ragione del peculiare impatto urbanistico, e possono limitarne l’insediamento in specifiche aree del territorio, in forza dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 99 l.r. Toscana n. 65/2014, che ammettono “specifiche condizioni” al mutamento di destinazione d’uso. Tali previsioni non integrano una nuova categoria funzionale, ma una conformativa disciplina degli usi, compatibile con gli artt. 41 e 42 Cost. e con il principio di sussidiarietà. Ai fini urbanistici, l’insediamento dell’uso coincide con la formazione del titolo edilizio, non con l’effettivo avvio dell’attività ricettiva.

Il Fatto

Due società hanno impugnato il provvedimento con cui il Comune di Firenze ha dichiarato irricevibile la S.C.I.A. presentata nel giugno 2025 per l’avvio di una residenza d’epoca in un complesso formato da due unità immobiliari accorpate nel centro storico. Il diniego si fondava sugli artt. 19 e 64 delle n.t.a. del piano operativo, come modificati dalla variante approvata nell’aprile 2025, che vietano l’insediamento dell’uso per residenza temporanea nel nucleo storico UNESCO.

Le ricorrenti hanno censurato sia il provvedimento dirigenziale sia le delibere di adozione e approvazione della variante, deducendo l’inapplicabilità delle norme urbanistiche, l’eccesso di potere del Comune, il contrasto con la disciplina regionale sul turismo e vizi procedimentali relativi alla variante semplificata e alla VAS. In via cautelare il collegio aveva respinto la domanda, accolta in appello ai soli fini della celere fissazione dell’udienza di merito.

La Motivazione della Corte

Sul primo e secondo motivo, il TAR ha accolto le doglianze relative all’erronea applicazione della disciplina urbanistica. La variante distingue, nell’ambito della categoria residenziale, l’uso per residenza temporanea, che ricomprende locazioni turistiche brevi e strutture extra-alberghiere, e ne vieta l’insediamento nel nucleo storico. Secondo il collegio, l’insediamento dell’uso non coincide con l’avvio effettivo dell’attività, ma con la formazione del titolo edilizio: l’art. 20 delle n.t.a. assegna ai titoli edilizi il ruolo di strumento attraverso cui gli usi si insediano, come conferma il regime transitorio dell’art. 8. Pertanto, per i locali già interessati dalla S.C.I.A. edilizia del dicembre 2022, l’uso era già insediato prima della variante, con la conseguenza che il provvedimento dirigenziale è stato annullato.

Respingendo le censure sulla variante, il TAR ha ricostruito la cornice normativa. L’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come novellato, e l’art. 99 l.r. n. 65/2014 consentono ai Comuni di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione d’uso, anche all’interno della stessa categoria funzionale, secondo la lettura confermata dalle Linee di indirizzo ministeriali del 30 gennaio 2025. Il Comune non ha creato una nuova categoria funzionale, ma ha differenziato usi ritenuti di peculiare impatto urbanistico, nel rispetto del principio di sussidiarietà (artt. 5 e 118 Cost.).

Il divieto appare al collegio circoscritto, temporaneo, oggettivo e non discriminatorio, sorretto da adeguata motivazione basata sulla relazione urbanistica. Esso produce effetti meramente conformativi sul diritto di proprietà, compatibili con la funzione sociale di cui all’art. 42 Cost., e con la libertà di iniziativa economica, passibile di limitazioni a fini sociali e ambientali. Il TAR richiama la Corte cost. n. 186/2025 e la Corte cost. n. 94/2024 sulla riconducibilità della disciplina al governo del territorio, nonché la giurisprudenza eurounitaria (CGUE “Cali Apartments” del 2020).

Quanto al dedotto difetto di istruttoria, il collegio rileva che il Comune ha fondato le proprie valutazioni su dati non contestati, e che le censure si risolvono in apprezzamenti opinabili, privi di profili di manifesta illogicità. La differenza tra residenza stanziale e temporanea incide sugli standard urbanistici di cui al d.m. n. 1444/1968, con particolare riguardo alle dotazioni per l’istruzione e i servizi sociali.

Il sesto motivo, sulla variante semplificata e sulla VAS, è infondato: la variante ha ad oggetto previsioni interne al territorio urbanizzato, e la verifica di assoggettabilità già espletata, ampia e motivata, non è stata oggetto di specifica confutazione. Il settimo motivo è formalistico, non essendo allegato alcun concreto pregiudizio alle istanze partecipative. L’ottavo, di invalidità derivata, resta assorbito dal rigetto delle censure sulla variante.