Asta immobiliare: il saldo prezzo non si proroga e il ritardo della banca sul mutuo non scusa (Cass. civ. Sez. III n. 4494 del 27.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita forzata, il termine per il versamento del saldo prezzo è perentorio e, come tale, insuscettibile di proroga, ma l’aggiudicatario può chiedere la rimessione in termini ai sensi dell’art. 153 c.p.c. se la decadenza è dipesa da una causa non imputabile, che non è integrata dalla mancata o tardiva concessione di un finanziamento per l’acquisto in executivis, circostanza attinente esclusivamente alla sfera personale dell’aggiudicatario, unico soggetto responsabile del tempestivo adempimento della relativa obbligazione. (Rv. 677756-01)

Sussiste l’interesse del debitore a contestare, con l’opposizione ex art. 617 c.p.c., l’atto con cui il giudice ha prorogato il termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario e il successivo decreto di trasferimento, senza che sia necessario dimostrare la possibilità o probabilità che da un nuovo esperimento di vendita si possa ricavare un prezzo più elevato o allegare e provare un altro particolare e specifico pregiudizio. (Rv. 677756-02)

Il Fatto

In un’espropriazione immobiliare davanti al Tribunale di Mantova, l’immobile pignorato era stato aggiudicato a una società all’esito di una gara tra cinque offerenti. Pochi giorni prima della scadenza del termine per il saldo del prezzo, l’aggiudicataria aveva chiesto una proroga, perché la banca non aveva ancora concluso l’istruttoria del mutuo per il ritardo nella consegna della perizia. Il giudice dell’esecuzione aveva differito il termine, con interessi legali, e aveva poi emesso il decreto di trasferimento.

Il debitore esecutato aveva proposto opposizione ex art. 617 c.p.c. contro la proroga e contro il decreto di trasferimento, sostenendo che il termine dell’art. 587 c.p.c. non è prorogabile. Il Tribunale di Mantova aveva rigettato le opposizioni, riqualificando la richiesta di proroga come istanza di rimessione in termini fondata su un ritardo imputabile alla banca e non all’aggiudicataria. L’esecutato ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi; il creditore procedente ha resistito.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina per primo il quinto motivo, sull’interesse dell’esecutato. Il Tribunale aveva dichiarato la questione assorbita, sicché manca una statuizione impugnabile; l’interesse ad agire è però rilevabile d’ufficio e la Corte ribadisce l’orientamento consolidato (Cass. n. 35867/2022; n. 18421/2022): il debitore ha interesse a contestare con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. la proroga del termine e il conseguente decreto di trasferimento, senza dover dimostrare che da una nuova vendita si ricaverebbe un prezzo più alto, perché le condizioni della vendita tutelano la parità e l’affidamento di tutti i potenziali partecipanti alla gara.

Il primo e il secondo motivo sono fondati. Il termine per il versamento del residuo prezzo è assolutamente perentorio, insuscettibile di proroga e non soggetto a sospensione feriale (da Cass. Sez. Un. n. 262/2010 in poi); il giudice può al più disporre una rimessione in termini in caso di decadenza incolpevole. La riqualificazione dell’istanza come rimessione in termini è però arbitraria: l’aggiudicataria aveva chiesto testualmente una “proroga”, prima della scadenza, mentre la rimessione ex art. 153 c.p.c. presuppone una decadenza già maturata; anche il provvedimento che “differisce” il termine ha significato inequivoco.

In ogni caso mancava la non imputabilità. La tardiva concessione del finanziamento attiene esclusivamente alla sfera personale dell’aggiudicatario, unico responsabile del tempestivo adempimento, che può semmai far valere la responsabilità precontrattuale della banca: la ricerca della provvista e il merito creditizio dell’offerente non possono incidere sui tempi della procedura, e l’obbligato non può invocare come esimente l’inadempimento di un terzo in un diverso rapporto (Cass. n. 18421/2022). Illegittima la proroga, è illegittimo anche il decreto di trasferimento, emesso in carenza del suo presupposto: il tempestivo pagamento.

La Corte cassa la sentenza e decide nel merito ex art. 384 c.p.c.: accoglie le opposizioni e annulla l’ordinanza di proroga e il decreto di trasferimento, con spese di merito e di legittimità a carico, in solido, del creditore e della società aggiudicataria.