Vendita di immobile: il mancato ottenimento del certificato di agibilità integra inadempimento risarcibile anche se l’obbligazione è di mezzi (Cass. civ. Sez. 2 n. 16630 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l’inadempimento dell’obbligo gravante sul venditore di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità è di per sé foriero di danno emergente per il minor valore di scambio del bene e, ove accertato nell’an, è liquidabile dal giudice in via equitativa. L’obbligazione del venditore di attivarsi per ottenere il certificato, anche ove qualificata come obbligazione di mezzi, richiede una condotta diligente e concreta; la sua generica disponibilità ad adempiere, non seguita da iniziative effettive in un termine congruo, non lo esonera da responsabilità. Il rimborso dei costi sostenuti dall’acquirente per ottenere il certificato rientra tra le voci risarcibili a titolo di danno emergente e non postula una domanda di adempimento.

Il Fatto

Gli acquirenti di una villetta unifamiliare convenivano in giudizio i venditori per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento dell’obbligo, assunto in sede di rogito, di attivarsi per ottenere il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando i venditori al pagamento delle somme corrispondenti ai costi sostenuti dagli acquirenti per conseguire il certificato, e la Corte d’appello confermava la decisione. I venditori proponevano quindi ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, con cui si deduceva un vizio di ultra-petizione. Ha precisato che la domanda risarcitoria per inadempimento contrattuale include il diritto al ristoro di tutti i pregiudizi subiti, compreso il rimborso delle spese affrontate in vista del proprio adempimento, come gli esborsi finalizzati a rendere la cosa conforme alle pattuizioni. La quantificazione del danno secondo i costi necessari per ottenere il certificato rientra, quindi, pienamente nel profilo dell’azione risarcitoria esperita.

Sul secondo motivo, la Corte ha escluso che la qualificazione dell’obbligazione come di mezzi o di risultato assuma rilievo decisivo. Anche nelle obbligazioni non controllabili, la diligenza del debitore è criterio di determinazione del contenuto del vincolo e può esonerarlo da responsabilità. Nel caso di specie, però, è stato accertato che i venditori non si sono attivati in termini utili, non avendo compiuto alcun contegno indispensabile per favorire il conseguimento della prestazione, nonostante l’espressa richiesta degli acquirenti. La generica disponibilità a nominare un tecnico, senza indicare termini e modalità concrete, non integra gli estremi di un’offerta seria, tempestiva e completa.

Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per la ricorrenza di una doppia conforme, non avendo i ricorrenti indicato le ragioni di fatto che distinguono la decisione di primo grado da quella d’appello. Il quarto motivo è stato parimenti ritenuto inammissibile, in quanto volto a ottenere una rivalutazione dei fatti di causa, preclusa in sede di legittimità.