Manutenzione ordinaria su immobile con condono pendente non è completamento abusivo (Cons. Stato n. 6379 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
I lavori di manutenzione ordinaria rientranti nell’edilizia libera, eseguiti su una porzione di fabbricato pre-esistente e rimasta immutata rispetto alla domanda di condono, non possono essere qualificati come interventi di completamento dell’immobile abusivo e non soggiacciono pertanto al regime delle procedure di cui all’art. 35 della legge n. 47/1985. La pendenza del procedimento di sanatoria non legittima il Comune a inibire ogni attività edilizia sul cespite, dovendosi distinguere le opere manutentive finalizzate al godimento di un bene già fruibile dagli interventi di ultimazione dell’opera abusiva. L’inibitoria di una SCIA per lavori di edilizia libera si risolve in un’impropria limitazione del potere di godimento del titolare quando non corrisponda a un reale e concreto interesse pubblico. Il Comune deve prima determinarsi sulla domanda di condono e solo dopo rivalutare la segnalazione.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato rurale in area vincolata, acquisito per atto di divisione, aveva presentato nel 1995 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 724/1994 per un immobile a due livelli, sorto per ampliamenti eseguiti negli anni Ottanta in assenza di titoli edilizi. Il piano terra era da sempre adibito ad abitazione, mentre il primo piano era destinato a deposito. Nel 2018 il proprietario depositava una SCIA per lavori di manutenzione ordinaria del solo piano terra, divenuto nel frattempo unità autonoma.

Il Comune negava l’esecuzione delle opere con provvedimento inibitorio, ritenendo che in pendenza del condono non fosse consentita alcuna attività edilizia senza il rispetto delle procedure dell’art. 35 della legge n. 47/1985. Il TAR Campania rigettava il ricorso. Il proprietario proponeva appello, deducendo la natura di edilizia libera degli interventi e l’assenza di modifiche della porzione interessata rispetto allo stato originario.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie il gravame. Il Collegio verifica in primo luogo la qualificazione delle opere, elencate nella relazione tecnica allegata alla segnalazione: sostituzione degli infissi interni ed esterni, rifacimento degli intonaci, sostituzione di pavimenti e rivestimenti, adeguamento degli impianti. Si tratta di interventi che rientrano espressamente nell’edilizia libera secondo la tabella allegata al D.M. 2 marzo 2018, nonché tra quelli per i quali l’allegato A al d.P.R. n. 31/2017 esclude l’autorizzazione paesaggistica, rilevante data la localizzazione in area vincolata.

La Corte sottolinea che il piano terra oggetto della SCIA non ha subito modifiche di sorta e si presenta nella identica conformazione che aveva al momento della domanda di condono; l’originario edificio unitario è stato solo frazionato in due unità autonome e il Comune non ha mai rilevato l’abusività di questa porzione.

Su tali basi, il Collegio esclude che i lavori costituiscano interventi di completamento dell’immobile abusivo, ai quali soltanto si applicherebbero i presupposti e le procedure dell’art. 35 della legge n. 47/1985. La conclusione si fonda su due ragioni. Anzitutto, di ultimazione avrebbe potuto parlarsi solo con riferimento al piano primo, non al piano terra pre-esistente e già adibito ad abitazione: manca quindi la pre-condizione per configurare i lavori di completamento. In secondo luogo, le opere descritte miravano soltanto a rendere più agevole il godimento di un bene già in sé pienamente fruibile e fungibile, senza integrare alcuna ultimazione.

Il Collegio ritiene, inoltre, non provato che le condizioni dell’art. 35 non fossero comunque integrate, essendo stato corrisposto l’intero ammontare previsto per il condono e decorsi trent’anni dalla presentazione della domanda.

Il Consiglio di Stato valorizza infine il fattore temporale: la domanda di condono è risalente e il Comune non ha ancora provveduto. Inibire al proprietario anche mere opere di manutenzione ordinaria su un fabbricato che, per quella consistenza, sarà presumibilmente assentito o comunque non demolito, si risolve in un’impropria limitazione del potere di godimento, senza un reale e concreto interesse pubblico da tutelare. L’appello è pertanto accolto e l’atto impugnato annullato; il Comune dovrà prima determinarsi sul condono e poi rivalutare ex novo la SCIA. Spese del doppio grado compensate.